Vieme sa dobre pozerať?

Vidieť príležitosti tam, kde ich ostatní nevidia je bingo. Nemusíme byť extra odborníci, aby sme uhádli, že kus krásneho pozemku v centre atraktívneho mesta, so všetkou infraštruktúrou a dobrým územným plánom, je poklad. Ale identifikovať dobrú príležitosť tam, kde to na prvý pohľad vyzerá naozaj zle, to je oveľa ťažšie.

Dobrým príkladom sú hasičské stanice v USA. Tieto stavby boli umiestňované v extrémne zaujímavých lokalitách, ako sú napríklad centrá veľkých miest. Časom však tieto stanice ostali na ocot. Bolo to spôsobené najmä tým, že hasičská technika sa zväčšila, ale aj rozmnožila. Mestá rástli, a tým rástli aj počty požiarov a bolo potrebné mať k dispozícii viacero hasičských vozidiel, ktoré sa časom tiež výrazne zväčšili. Takže sa začali budovať moderné a rozmerovo dostačujúce hasičské stanice na iných miestach. Tie staré stanice, v centrách miest, ostali nevyužité. Sprvoti to bolo možno spôsobené aj ich architektúrou, ktorá sa až postupom času stala cool a ľudia ju boli ochotní akceptovať aj na také účely, ako je bývanie.

Prví odvážlivci, ktorí sa chytili tejto myšlienky mohli nadobudnúť tieto, vtedy “mŕtve” stavby, veľmi výhodne. Ich pôvodní vlastníci pre ne nemali zmysluplné využitie, a teda ich cena klesala. Zmena územných plánov pravdepodobne nebola veľkou prekážkou, pretože každému regulátorovi muselo byť jasné, že na pôvodných flekoch, určených pre hasičov, už hasičská zbrojnica nikdy nebude. Po zmene využitia a renovácií pôvodných hasičských staníc začali vznikať krásne a zaujímavé retro domy, ktoré majú neopakovateľného ducha. Nehovoriac o tom, že ak sa nachádzajú v centrách miest ako New York, San Francisco, Chicago a pod., je to fakt bomba.

James A. Gaaskamp a 3 problémy developera

Americký developer James A. Gaaskamp na jednej prednáške podotkol, že pozná 3 typy problémov developera. Prvým je “nájsť nehnuteľnosť na vopred naplánovaný účel”, druhým je “nájsť účel využitia pre existujúcu nehnuteľnosť” a tretím je “nájsť príležitosť pre voľný kapitál” (anglický originál: 1. Use in search of a site, 2. Site in search of a use, 3. Capital in search of an opportunity). A práve druhého problému sa týka náš príspevok. Existuje množstvo nehnuteľností, ktoré ležia ľadom, pretože pre ne neexistuje zmysluplné a ekonomicky efektívne riešenie. Tieto nehnuteľnosti sú často naozaj veľmi lacné. Na trhu ležia dlhší čas a vlastník sa ich často chce doslova zbaviť, pretože náklady na údržbu mu odčerpávajú značné zdroje.

Majme oči otvorené

V našej firme sa vždy radi zaoberáme opustenými a schátranými nehnuteľnosťami, ktoré sú na prvý pohľad naozaj veľmi zlé. Tvrdo premýšľame a analyzujeme možnosti, ako nájsť takejto nehnuteľnosti nový život. Dokonca máme databázu nápadov, ktoré odkukávame vo svete a “skladujeme” ich na neskoršie použitie. Ak sa takýto obrat nehnuteľnosti podarí, je to win – win situácia pre všetkých. Pre jej vlastníka, lebo sa zbaví bremena, pre developera, ak sa mu podarí nehnuteľnosť efektívne zhodnotiť a nakoniec aj pre širokú verejnosť, pretože z prostredia zmizne nehnuteľnosť, ktorá mohla negatívne vplývať na okolie. Samozrejme, také jednoduché to nie je. S redevelopmentom, ako sa táto činnosť nazýva, je spojené množstvo problémov. Často treba absolvovať proces zmeny územného plánu, obrovské riziká vyplývajú z nesprávneho odhadu nákladov na rekonštrukciu starších stavieb a tiež z nastavenia budúcej ekonomiky prevádzky nového projektu.

Vymyslime niečo spolu

Bez ohľadu na to, aké veľké problémy môžu byť spojené s vyššie uvedenou problematikou, dajte nám určite vedieť, ak o nejakej “zlej” nehnuteľnosti viete. Nás táto práca veľmi baví a v problémoch vidíme len nové výzvy. Pokúsme sa spolu vymyslieť niečo tak pekné, ako sa to podarilo vlastníkom pôvodných hasičských staníc v USA. 

Americký miliardár a známy investor Warren Buffett vstupuje na berlínsky trh s nehnuteľnosťami. Jeho firma Berkshire Hathaway Home Services (BHHS) bude spolupracovať s miestnou realitnou spoločnosťou Rubina Real Estate. S odkazom na oznámenie Buffettovho podniku o tom informovala agentúra Reuters. Ceny nájmov a nehnuteľností v nemeckom hlavnom meste rastú, stále sú ale pod úrovňou v iných západoeurópskych metropolách ako je Londýn alebo Paríž, drahší je aj bavorský Mníchov.

Podľa šéfa BHHS Gina Blefariho ide o prvú dohodu so zahraničným partnerom, nebude vraj ale posledná: „V nadchádzajúcich mesiacoch uzavrieme franšízove zmluvy s renomovanými realitnými kanceláriami v Európe, Ázii, Severnej Amerike a ďalších krajinách,“ povedal Blefari podľa serveru Spiegel Online.

Berkshire Hathaway Home Services

Berkshire Hathaway Home Services bola založená v roku 2013. Podľa ich údajov spolupracuje s viac ako 45 tisíc maklérmi a 1400 realitnými agentúrami v USA. Jej majiteľ Warren Buffett je podľa časopisu Forbes so svojimi viac ako 80 miliardami dolárov druhým najbohatším mužom na svete a preslávil sa svojím čuchom pre výhodné obchody. V období finančnej krízy po roku 2007 požičala jeho investičná firma Berkshire Hathaway peniaze banke Goldman Sachs, zaisťovni Swiss Re alebo priemyselnému kolosu General Electric. Späť ich získala spolu s tučnými ziskami, pripomenul Spiegel Online.

Veľké nemecké mestá sa stávajú „mekkou“ realitných investorov. Podľa minuloročnej štúdie poradenskej spoločnosti PricewaterhouseCoopers (PwC) a neziskové organizácie Urban Land Institut sa to začína odrážať aj na rastoch nájmov, ktorý by mal byť tento rok najvyššie v Európe.

Podľa nemeckej centrálnej banky sa ceny bývania v Berlíne, Hamburgu, Mníchove alebo Frankfurte nad Mohanom od roku 2010 zvýšili o viac ako 60 percent. Banka už vlani varovala pred možnou realitnou bublinou.

Zdroj: ČTK

Kiež by sme mali vždy toľko času, aby sa každá nehnuteľnosť mohla odovzdávať takto slávnostne. Keď sme dokončili stavbu medicínskeho centra, urobili sme malú recepciu.

Boli na ňu samozrejme pozvaní naši zákazníci, dodávatelia, rodinní príslušníci a priatelia. Začalo to štipkou vážnej hudby a vynikajúcim cateringom. Ukončili sme to opäť dobrou a uvoľnenou zábavou.

Keď bude príležitosť, určite to zopakujeme.  

V Európskej únii (EÚ) v minulom roku takmer 70 % (69,3 %) populácie bývalo v nehnuteľnosti, ktorej boli vlastníkmi, zatiaľ čo 30,7 % si prenajalo svoje bývanie.

Najvyšší podiel majiteľov bol zaznamenaný v Rumunsku, najnižší v Nemecku. Viac ako polovica (57,5 %) obyvateľov EÚ žila v domoch, v bytoch bývalo 41,8 % ľudí. Štatistiku za rok 2016 zverejnil Štatistický úrad Európskych spoločenstiev Eurostat.
Pokiaľ ide o štatút držby, v roku 2016 bolo v každom členskom štáte viac vlastníkov ako nájomníkov v každom členskom štáte EÚ. Najvyšší podiel obyvateľov vlastniacich svoje obydlie bol v Rumunsku (96,0 %), pred Litvou (90,3 %), Chorvátskom (90,1 % %), Slovenskom (89,5 %) a Maďarskom (86,3 %).

Na opačnom konci, no stále s nadpolovičnou väčšinou vlastníkov, skončili obyvatelia v Nemecku (51,7 %) a Rakúsku (55,0 %). O niečo lepšie boli na tom v Dánsku (62,0%), vo Veľkej Británii (63,4%), vo Francúzsku (64,9%) a vo Švédsku (65,2%).
Vo väčšine členských štátov žilo v roku 2016 viac obyvateľov v dome, pričom najvyšší podiel zaznamenalo Spojené kráľovstvo (84,8 %), nasledovali Chorvátsko (79,8 %), Belgicko (77,7 %) a Holandsko (76,2 %). Celkovým lídrom je však Írsko s 92,5 %, no tam prebiehal výskum ešte v roku 2015. Bývanie v bytoch prevažovalo v 10 členských štátoch EÚ, hlavne v Španielsku a v Lotyšsku (v oboch krajinách 66,1 %), v Estónsku (62,0 %), v Litve (58,2 %), v Nemecku a v Grécku (zhodne 57,1 %).
Štatistika, v akom type nehnuteľnosti bývajú Slováci, vyznela pomerne vyrovnane, keď 48 % uprednostňuje dom a 51 % býva v byte. V ostatných typoch nehnuteľností býva zvyšných 0,6 % Slovákov.

Zdroj: ekonomika.sme.sk

Rôzne názory

Často počúvame rozporuplné názory na to, či je lepšie nehnuteľnosť kúpiť, alebo si ju prenajímať. Zväčša sú tieto názory dosť radikálne. Jedno majú spoločné – dotyčný sa väčšinou vyjadruje k situácii niekoho iného alebo zdôvodňuje svoje vlastné rozhodnutie.

Berte to s rezervou

Prečo by sme takéto úsudky iných mali vnímať s rezervou? V prvom prípade, ak človek hodnotí rozhodnutie iného, len veľmi ťažko posúdi situáciu z perspektívy toho, koho sa týka. Teda hodnotiteľ nepozná presné podmienky, za ktorých sa iný rozhodol, či určitú nehnuteľnosť kúpi alebo prenajme. Nepozná jeho potreby, nepozná jeho finančnú situáciu, mentalitu, jeho plány a množstvo iných faktorov, ktoré môžu na rozhodnutie vplývať. Hodnotí skrz svoju optiku, cez svoje skúsenosti, potreby, cez svoje videnie sveta. V druhom prípade, ak človek zdôvodňuje svoje vlastné rozhodnutie o tom, či treba nehnuteľnosť kúpiť alebo prenajať, má tendenciu racionalizovať svoje vlastné konanie. Všimnite si, keď sa raz niekto rozhodol nehnuteľnosť kúpiť, pri pive vymenúva len dôvody, ktoré jeho rozhodnutie potvrdzujú.

Čo je teda lepšie?

Podľa nás neexistuje univerzálna odpoveď. Pre niekoho je kúpa bytu ideálne rozhodnutie. Splátka hypotéky spolu s nákladmi na bývanie neprevyšuje potenciálne nájomné. Daný človek má v mieste bydliska stálu prácu a aj keby ju nemal, nie je ochotný sa sťahovať do iného mesta. Navyše, spláca hypotéku za veľký byt a v starobe, keď už hypotéku splatí a deti odídu z domu, plánuje byt predať a kúpiť si niečo menšie a lacnejšie. Z takto získaného rozdielu, ktorý nemusí byť vôbec malý, si spríjemní dôchodok. Navyše, ak zoberieme do úvahy, že cenová hladina nehnuteľností z dlhodobého hľadiska stúpa, kúpa vyzerá ako jasná voľba. Hypotéky tiež často slúžia ako dobrý spôsob šetrenia. Nebyť povinnosti platiť hypotéku, veľa z nás by nebola schopná odložiť a ušetriť ekvivalent hypotekárnej splátky. Jednoducho by sme tie peniaze minuli. Na druhej strane je mnoho ľudí, ktorým sa kúpa neoplatí. Sú to zväčša nadštandardne zarábajúci ľudia, ktorí menia miesta pobytu, najmä kvôli práci. Ušetrené peniaze sú schopní odkladať a investovať. V sumáre im to vyjde lepšie, ako keby mali vlastnú nehnuteľnosti.

Úplne inou kategóriou sú podnikatelia. Napríklad banky. Robia všetko preto, aby sa zbavili svojich nehnuteľností a vyhľadávajú nájmy. Predajom svojich nehnuteľností získavajú likviditu, nemusia sa sústrediť na starostlivosť o nehnuteľnosti a venujú sa naplno svojmu biznisu. Náklady bánk na nájmy, v porovnaní s odpismi vlastných nehnuteľností, sa pravdivejšie odrazia v ich hospodárskych výsledkoch. Niektorí podnikatelia zas majú svoj biznis založený na vlastnení nehnuteľností. Ide napríklad o prípady, kedy sú nehnuteľnosti umiestnené na strategických miestach (lekáreň pri nemocnici, uhoľné sklady pri železničnej trati a pod.). V takýchto prípadoch je vlastníctvo samozrejme lepšie, pretože skončením nájmu by pravdepodobne skončil aj biznis.

Obrovské rozdiely naprieč Európou.

Samozrejme, na naše rozhodnutie vplýva aj situácia na trhu s nehnuteľnosťami. Veľmi zaujímavé je napríklad to, koľko % domácností vlastní bývanie naprieč Európou. Na Slovensku má svoje vlastné bývanie približne 90 % domácností. Vedú Rumuni s 96 %. Priemer EÚ je na úrovni 70 % a najmenej vlastného bývania majú Nemci – 52 %. O príčine týchto rozdielov si napíšeme na inom mieste.

Takže ako?

Keď sa nás niekto spýta, či je lepšie nehnuteľnosť kúpiť alebo prenajímať, odpovieme, že nevieme a že záleží na konkrétnom prípade. Podstatné je nehodnotiť iného, pokým nepoznáme presnú situáciu. A čo sa týka vlastných rozhodnutí, najdôležitejšie je, aby náš úsudok čo najmenej ovplyvnili emócie. Lebo ak sa rozhodujeme na základe emócií, nasleduje tzv. racionalizácia. Teda utvrdzovanie samého seba v tom, že sme sa rozhodli správne. Podľa nás je to najnebezpečnejšia vec, ktorá môže pri rozhodovaní o kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti postretnúť. A neplatí to len pri nehnuteľnostiach. Týka sa to áut, frajeriek, manželiek, dovoleniek a pod. Fyzik Richard Philips Feynman povedal: “Nesmieš klamať sám seba, lebo ty sám sa dokážeš oklamať najlepšie.”