O bubline pod kobercom ste už počuli? S článkom našich partnerov z BUKNA, advokátska kancelária, s.r.o. musíme 100 % súhlasiť. Nedalo sa to napísať lepšie. Veľakrát sme sa s podobnou situáciou stretli. Keď sme podobný obchod odmietli, druhá strana sa často čudovala. Ale s odstupom času sa ukázalo, že sme urobili dobre. Pretože „vytesňované“ problémy (zatlačené bubliny) sa vždy v akejsi forme vrátia.

Tú situáciu pozná asi každý. Pri ukladaní nového koberca sa objaví bublina. Vyvýšené miesto, kde koberec neprilieha na dlážku, a ktoré kazí celkový dojem. Ak na takúto bublinu zatlačíme, často sa objaví inde. Keď novú bublinu nevidieť (pod posteľou), je všetko v poriadku. Keď sa ale zjaví na viditeľnom mieste, boj s bublinou pokračuje. Niečo podobné sa deje v práve. S tým rozdielom, že tu môžu byť bubliny veľmi zradné. Hlavne tie „pod posteľou“.

Ako príklad poslúži predaj nehnuteľnosti. Takmer každý, aspoň raz v živote niečo predal alebo kúpil. Zväčša nejde o málo peňazí, takže vznikajú rôzne komplikácie – bubliny. Napríklad daňové. Predaj sa často realizuje so ziskom, a nie každý je ochotný zaplatiť daň s tým spojenú. A preto sa vymýšľajú spôsoby, ako sa dani vyhnúť. Jedným z najbežnejších je uviesť do zmluvy nižšiu sumu, ako je skutočná cena. S tým, že časť peňazí sa zaplatí pomimo (na čierno). Zdá sa to ako ideálne riešenie, predávajúci nevytvára predajom zisk a tým pádom neplatí ani daň. A môže to vyhovovať aj kupujúcemu. Napríklad, ak má nezdanené príjmy (čierne peniaze). Ak by bola v kúpnej zmluve uvedená reálna (vyššia) cena, mohli by vzniknúť otázky, odkiaľ na to vzal.

Tým, že zmluvné strany zatlačia pomyselnú daňovú bublinu, vznikajú prinajmenšom dve nové

Tá prvá, predstavme si, že nehnuteľnosť bude mať závažné vady. Kupujúci preto od kúpy odstúpi a žiada vrátenie peňazí. Koľko môže žiadať? To, čo je v zmluve? Alebo to, čo zaplatil naozaj? Môže žiadať všetko, ale súd mu s najväčšou pravdepodobnosťou prizná len to, čo bolo v zmluve. Predávajúci by bol hlúpy, aby na súde priznal čierne príjmy.

A tá druhá? Predstavme si, že sa kupujúci rozhodne v krátkej dobe so ziskom predať. Ako náklad na kúpu vie však preukázať len to, čo zaplatil podľa zmluvy. Ak nový kupujúci odmietne platiť načierno a bude v zmluve žiadať uvedenie plnej kúpnej ceny, papierový zisk nešťastného prvého kupujúceho (teraz predávajúceho) presahuje jeho skutočný zisk. A umelo mu narastá daňová povinnosť.

Podobné prípady sa nevyskytujú len pri nehnuteľnostiach. Takmer pri každom právnom úkone sa objavujú bubliny, ktoré účastníkom prekážajú. Či už sú to dane, zmluvné vzťahy, pracovnoprávne veci. Nanešťastie, riešenie je mnohokrát horšie, ako samotný problém. Najmä vtedy, ak sa javí ako jednoduché a bezproblémové.

Ak vám teda niekedy navrhnú elegantné zatlačenie vašej bubliny, pozrite sa pod posteľ, či tam neobjavíte bubliny nové. Nie vždy sa im síce dá vyhnúť, ale je dobré o nich vedieť.

Autor: JUDr. Ondrej Bukna LL.M.
www.bukna.eu

Vieme sa dobre pozerať?

Vidieť príležitosti tam, kde ich ostatní nevidia je bingo. Nemusíme byť extra odborníci, aby sme uhádli, že kus krásneho pozemku v centre atraktívneho mesta, so všetkou infraštruktúrou a dobrým územným plánom, je poklad. Ale identifikovať dobrú príležitosť tam, kde to na prvý pohľad vyzerá naozaj zle, to je oveľa ťažšie.

Dobrým príkladom sú hasičské stanice v USA. Tieto stavby boli umiestňované v extrémne zaujímavých lokalitách, ako sú napríklad centrá veľkých miest. Časom však tieto stanice ostali na ocot. Bolo to spôsobené najmä tým, že hasičská technika sa zväčšila, ale aj rozmnožila. Mestá rástli, a tým rástli aj počty požiarov a bolo potrebné mať k dispozícii viacero hasičských vozidiel, ktoré sa časom tiež výrazne zväčšili. Takže sa začali budovať moderné a rozmerovo dostačujúce hasičské stanice na iných miestach. Tie staré stanice, v centrách miest, ostali nevyužité. Sprvoti to bolo možno spôsobené aj ich architektúrou, ktorá sa až postupom času stala cool a ľudia ju boli ochotní akceptovať aj na také účely, ako je bývanie.

Prví odvážlivci, ktorí sa chytili tejto myšlienky mohli nadobudnúť tieto, vtedy “mŕtve” stavby, veľmi výhodne. Ich pôvodní vlastníci pre ne nemali zmysluplné využitie, a teda ich cena klesala. Zmena územných plánov pravdepodobne nebola veľkou prekážkou, pretože každému regulátorovi muselo byť jasné, že na pôvodných flekoch, určených pre hasičov, už hasičská zbrojnica nikdy nebude. Po zmene využitia a renovácií pôvodných hasičských staníc začali vznikať krásne a zaujímavé retro domy, ktoré majú neopakovateľného ducha. Nehovoriac o tom, že ak sa nachádzajú v centrách miest ako New York, San Francisco, Chicago a pod., je to fakt bomba.

James A. Gaaskamp a 3 problémy developera

Americký developer James A. Gaaskamp na jednej prednáške podotkol, že pozná 3 typy problémov developera. Prvým je “nájsť nehnuteľnosť na vopred naplánovaný účel”, druhým je “nájsť účel využitia pre existujúcu nehnuteľnosť” a tretím je “nájsť príležitosť pre voľný kapitál” (anglický originál: 1. Use in search of a site, 2. Site in search of a use, 3. Capital in search of an opportunity). A práve druhého problému sa týka náš príspevok. Existuje množstvo nehnuteľností, ktoré ležia ľadom, pretože pre ne neexistuje zmysluplné a ekonomicky efektívne riešenie. Tieto nehnuteľnosti sú často naozaj veľmi lacné. Na trhu ležia dlhší čas a vlastník sa ich často chce doslova zbaviť, pretože náklady na údržbu mu odčerpávajú značné zdroje.

Majme oči otvorené

V našej firme sa vždy radi zaoberáme opustenými a schátranými nehnuteľnosťami, ktoré sú na prvý pohľad naozaj veľmi zlé. Tvrdo premýšľame a analyzujeme možnosti, ako nájsť takejto nehnuteľnosti nový život. Dokonca máme databázu nápadov, ktoré odkukávame vo svete a “skladujeme” ich na neskoršie použitie. Ak sa takýto obrat nehnuteľnosti podarí, je to win – win situácia pre všetkých. Pre jej vlastníka, lebo sa zbaví bremena, pre developera, ak sa mu podarí nehnuteľnosť efektívne zhodnotiť a nakoniec aj pre širokú verejnosť, pretože z prostredia zmizne nehnuteľnosť, ktorá mohla negatívne vplývať na okolie. Samozrejme, také jednoduché to nie je. S redevelopmentom, ako sa táto činnosť nazýva, je spojené množstvo problémov. Často treba absolvovať proces zmeny územného plánu, obrovské riziká vyplývajú z nesprávneho odhadu nákladov na rekonštrukciu starších stavieb a tiež z nastavenia budúcej ekonomiky prevádzky nového projektu.

Vymyslime niečo spolu

Bez ohľadu na to, aké veľké problémy môžu byť spojené s vyššie uvedenou problematikou, dajte nám určite vedieť, ak o nejakej “zlej” nehnuteľnosti viete. Nás táto práca veľmi baví a v problémoch vidíme len nové výzvy. Pokúsme sa spolu vymyslieť niečo tak pekné, ako sa to podarilo vlastníkom pôvodných hasičských staníc v USA. 

Americký miliardár a známy investor Warren Buffett vstupuje na berlínsky trh s nehnuteľnosťami. Jeho firma Berkshire Hathaway Home Services (BHHS) bude spolupracovať s miestnou realitnou spoločnosťou Rubina Real Estate. S odkazom na oznámenie Buffettovho podniku o tom informovala agentúra Reuters. Ceny nájmov a nehnuteľností v nemeckom hlavnom meste rastú, stále sú ale pod úrovňou v iných západoeurópskych metropolách ako je Londýn alebo Paríž, drahší je aj bavorský Mníchov.

Podľa šéfa BHHS Gina Blefariho ide o prvú dohodu so zahraničným partnerom, nebude vraj ale posledná: „V nadchádzajúcich mesiacoch uzavrieme franšízove zmluvy s renomovanými realitnými kanceláriami v Európe, Ázii, Severnej Amerike a ďalších krajinách,“ povedal Blefari podľa serveru Spiegel Online.

Berkshire Hathaway Home Services

Berkshire Hathaway Home Services bola založená v roku 2013. Podľa ich údajov spolupracuje s viac ako 45 tisíc maklérmi a 1400 realitnými agentúrami v USA. Jej majiteľ Warren Buffett je podľa časopisu Forbes so svojimi viac ako 80 miliardami dolárov druhým najbohatším mužom na svete a preslávil sa svojím čuchom pre výhodné obchody. V období finančnej krízy po roku 2007 požičala jeho investičná firma Berkshire Hathaway peniaze banke Goldman Sachs, zaisťovni Swiss Re alebo priemyselnému kolosu General Electric. Späť ich získala spolu s tučnými ziskami, pripomenul Spiegel Online.

Veľké nemecké mestá sa stávajú „mekkou“ realitných investorov. Podľa minuloročnej štúdie poradenskej spoločnosti PricewaterhouseCoopers (PwC) a neziskové organizácie Urban Land Institut sa to začína odrážať aj na rastoch nájmov, ktorý by mal byť tento rok najvyššie v Európe.

Podľa nemeckej centrálnej banky sa ceny bývania v Berlíne, Hamburgu, Mníchove alebo Frankfurte nad Mohanom od roku 2010 zvýšili o viac ako 60 percent. Banka už vlani varovala pred možnou realitnou bublinou.

Zdroj: ČTK

Sme miestni, takže nás pokojne môžete obviniť zo zaujatosti. Navyše, na holi máme podnikateľské aktivity a tento článok môže pokojne vyznieť tendenčne. Ale akokoľvek, sme úprimne presvedčení, že na Kubínskej holi máme zlato, ktoré my, domáci, nedoceňujeme. Možno je to tým, že človek si všeobecne menej váži veci, ktoré má a ich hodnotu si uvedomí až vtedy, keď ich stratí.

Top stredisko

Zjazdovka na holi je na slovenské pomery neskutočne dlhá, široká a krásna. Náročné i pohodové úseky, prašany, lesíky, extrémy a neuveriteľne nádherné výhľady. Všetko to tam máme. Kto lyžuje na holi vie, čo s ním narobí tento južný kopec za pekného počasia. Neuveriteľný príval endorfínov. Keď sa k tomu pridá inverzia, ocitáme sa v inom svete. Úplne odstrihnutí od toho pod mliečnou prikrývkou.

Lyžiarske stredisko zažíva za ostatné roky mimoriadny rozvoj. Vďaka mohutným investíciám vlastníka strediska pribudli lanovky, zasnežovanie, technika, rozšírili sa zjazdovky a pribudli služby. Počty lyžiarov stúpajú. V lete je to už tiež iná káva. Tento rok sme tam videli downhill, rallye, workout camp a na podujatí Spartan race vraj bolo okolo neuveriteľných 10 000 ľudí. Mimo zimnej sezóny je hoľa útočiskom mnohých chatárov, hubárov a nehovoríme o bežcoch a cyklistoch. Pre niektorých je výšľap na hoľu neodmysliteľnou klasikou. Je nepochybné, že Kubínska hoľa patrí medzi top slovenské lyžiarske strediská. Náš názor je, že vedie v konkurencii stredísk ako Vrátna, Oščadnica, Donovaly, Malinô Brdo, Roháče, Bachledka atď.

Ekonomický prínos pre región

Ekonomický prínos pre blízky región okolo Dolného Kubína je neodškriepiteľný. Na hoľu chodí viac a viac lyžiarov, medzi ktorými je množstvo solventných ľudí. Títo míňajú peniaze na svahu, v reštauráciách a v blízkom Dolnom Kubíne využívajú ďalšie služby miestnych podnikateľov. Najmä prevádzkovatelia ubytovania sa tešia. Chaty, penzióny a hoteli sú v zime plné a letá sa stále zlepšujú. Toto sa samozrejme prejavuje aj v zväčšenom záujme o nehnuteľnosti, ktorým sa venuje aj naša firma, ktorá na Kubínke úspešne realizuje projekt www.macickovo.eu. Ľudia chcú pozemky, chaty a penzióny, ktoré sami užívajú alebo komerčne prenajímajú. V tomto smere robí veľký kus práce aj miestny urbár, ktorý spolu so strediskom výrazne prispieva k možnostiam na zvýšenie ubytovacích kapacít.

Zimný spoločenský život

Pre miestnych má hoľa, okrem ekonomických, aj ďalšie benefity. Z hole sa stalo miesto zimného spoločenského života. Ak chcete stretnúť známych, idete na hoľu v sobotu a “zaparkujte” v Chalupe u Kramerov, v bufete u Romana s Jarom alebo celkom hore u chalanov z Vrcholovky. Ak si chcete byť na 100% istý, že stretnete kamarátov, choďte tam na Štefana. Ale bez auta. Neviem či si dobre uvedomujeme, čo tu máme. A to len pár kilometrov od mesta. Množstvo mojich známych chodí cez zimu vysmiatych ako lečo. Červené líca a iskry v očiach majú spoločného menovateľa. Kubínsku hoľu. Fantastická lyžovačka na počkanie. Stačí si odskočiť “hore”. Kladiem si otázku, čo by sme robili, keby sme Kubínku nemali. Určite by sme si poradili, ale bolo by to omnoho smutnejšie.

Potrebujeme ubytovanie a služby

Zjazdovky, vleky a lanovky sa nedajú rozširovať donekonečna. Stredisko má svoje objektívne limity (veľkosť svahu, prepravné kapacity a pod.). K ďalšiemu rozvoju, z ktorého bude profitovať celý región je potrebné pridať lôžka a služby. Na Kubínsku hoľu tak dokážeme pritiahnuť dovolenkárov, ktorí prídu na týždňovú lyžovačku a z hole, resp. Dolného Kubína sa týždeň nepohnú. To znamená, že tu budú týždeň utrácať a živiť miestnych ľudí. Preto potrebujeme viac a viac lôžok čím bližšie k stredisku a pestrejšiu paletu kvalitných služieb. Nemyslím pritom len na služby priamo na svahu. Lyžiarom musíme priniesť zábavu, diskotéky, kvalitné reštaurácie, wellness, kúpanie a rôzne iné aktivity, ktoré ich u nás dokážu udržať v blízkosti strediska na viac dní. Čo sa týka lôžok, ak napríklad porovnáme ponuku ubytovania v Jasnej s tou na Kubínskej holi a v blízkom okolí, máme čo doháňať.

Nezaspať

Dopyt po službách, ubytovaní, a teda aj po nehnuteľnostiach je v oblasti Kubínskej hole obrovský. Ak ho uspokojíme, vytvoríme nové pracovné miesta a naštartujeme ďalší rozvoj, z ktorého bude profitovať samotné stredisko a tiež množstvo menších podnikateľov. Za nás môžem povedať, že plánujeme pripraviť ďalšie pozemky, ktoré budú určené na výstavbu penziónov alebo menších horských hotelov. Mali by sme usilovne súťažiť s inými regiónmi o priazeň turistov. Možno si celkom neuvedomujeme, aký obrovský potenciál máme za humnami. Nemali by sme zaspať, tieto príležitosti sú naše.

Juraj Bukna

Rôzne názory

Často počúvame rozporuplné názory na to, či je lepšie nehnuteľnosť kúpiť, alebo si ju prenajímať. Zväčša sú tieto názory dosť radikálne. Jedno majú spoločné – dotyčný sa väčšinou vyjadruje k situácii niekoho iného alebo zdôvodňuje svoje vlastné rozhodnutie.

Berte to s rezervou

Prečo by sme takéto úsudky iných mali vnímať s rezervou? V prvom prípade, ak človek hodnotí rozhodnutie iného, len veľmi ťažko posúdi situáciu z perspektívy toho, koho sa týka. Teda hodnotiteľ nepozná presné podmienky, za ktorých sa iný rozhodol, či určitú nehnuteľnosť kúpi alebo prenajme. Nepozná jeho potreby, nepozná jeho finančnú situáciu, mentalitu, jeho plány a množstvo iných faktorov, ktoré môžu na rozhodnutie vplývať. Hodnotí skrz svoju optiku, cez svoje skúsenosti, potreby, cez svoje videnie sveta. V druhom prípade, ak človek zdôvodňuje svoje vlastné rozhodnutie o tom, či treba nehnuteľnosť kúpiť alebo prenajať, má tendenciu racionalizovať svoje vlastné konanie. Všimnite si, keď sa raz niekto rozhodol nehnuteľnosť kúpiť, pri pive vymenúva len dôvody, ktoré jeho rozhodnutie potvrdzujú.

Čo je teda lepšie?

Podľa nás neexistuje univerzálna odpoveď. Pre niekoho je kúpa bytu ideálne rozhodnutie. Splátka hypotéky spolu s nákladmi na bývanie neprevyšuje potenciálne nájomné. Daný človek má v mieste bydliska stálu prácu a aj keby ju nemal, nie je ochotný sa sťahovať do iného mesta. Navyše, spláca hypotéku za veľký byt a v starobe, keď už hypotéku splatí a deti odídu z domu, plánuje byt predať a kúpiť si niečo menšie a lacnejšie. Z takto získaného rozdielu, ktorý nemusí byť vôbec malý, si spríjemní dôchodok. Navyše, ak zoberieme do úvahy, že cenová hladina nehnuteľností z dlhodobého hľadiska stúpa, kúpa vyzerá ako jasná voľba. Hypotéky tiež často slúžia ako dobrý spôsob šetrenia. Nebyť povinnosti platiť hypotéku, veľa z nás by nebola schopná odložiť a ušetriť ekvivalent hypotekárnej splátky. Jednoducho by sme tie peniaze minuli. Na druhej strane je mnoho ľudí, ktorým sa kúpa neoplatí. Sú to zväčša nadštandardne zarábajúci ľudia, ktorí menia miesta pobytu, najmä kvôli práci. Ušetrené peniaze sú schopní odkladať a investovať. V sumáre im to vyjde lepšie, ako keby mali vlastnú nehnuteľnosti.

Úplne inou kategóriou sú podnikatelia. Napríklad banky. Robia všetko preto, aby sa zbavili svojich nehnuteľností a vyhľadávajú nájmy. Predajom svojich nehnuteľností získavajú likviditu, nemusia sa sústrediť na starostlivosť o nehnuteľnosti a venujú sa naplno svojmu biznisu. Náklady bánk na nájmy, v porovnaní s odpismi vlastných nehnuteľností, sa pravdivejšie odrazia v ich hospodárskych výsledkoch. Niektorí podnikatelia zas majú svoj biznis založený na vlastnení nehnuteľností. Ide napríklad o prípady, kedy sú nehnuteľnosti umiestnené na strategických miestach (lekáreň pri nemocnici, uhoľné sklady pri železničnej trati a pod.). V takýchto prípadoch je vlastníctvo samozrejme lepšie, pretože skončením nájmu by pravdepodobne skončil aj biznis.

Obrovské rozdiely naprieč Európou.

Samozrejme, na naše rozhodnutie vplýva aj situácia na trhu s nehnuteľnosťami. Veľmi zaujímavé je napríklad to, koľko % domácností vlastní bývanie naprieč Európou. Na Slovensku má svoje vlastné bývanie približne 90 % domácností. Vedú Rumuni s 96 %. Priemer EÚ je na úrovni 70 % a najmenej vlastného bývania majú Nemci – 52 %. O príčine týchto rozdielov si napíšeme na inom mieste.

Takže ako?

Keď sa nás niekto spýta, či je lepšie nehnuteľnosť kúpiť alebo prenajímať, odpovieme, že nevieme a že záleží na konkrétnom prípade. Podstatné je nehodnotiť iného, pokým nepoznáme presnú situáciu. A čo sa týka vlastných rozhodnutí, najdôležitejšie je, aby náš úsudok čo najmenej ovplyvnili emócie. Lebo ak sa rozhodujeme na základe emócií, nasleduje tzv. racionalizácia. Teda utvrdzovanie samého seba v tom, že sme sa rozhodli správne. Podľa nás je to najnebezpečnejšia vec, ktorá môže pri rozhodovaní o kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti postretnúť. A neplatí to len pri nehnuteľnostiach. Týka sa to áut, frajeriek, manželiek, dovoleniek a pod. Fyzik Richard Philips Feynman povedal: “Nesmieš klamať sám seba, lebo ty sám sa dokážeš oklamať najlepšie.”