O bubline pod kobercom ste už počuli? S článkom našich partnerov z BUKNA, advokátska kancelária, s.r.o. musíme 100 % súhlasiť. Nedalo sa to napísať lepšie. Veľakrát sme sa s podobnou situáciou stretli. Keď sme podobný obchod odmietli, druhá strana sa často čudovala. Ale s odstupom času sa ukázalo, že sme urobili dobre. Pretože „vytesňované“ problémy (zatlačené bubliny) sa vždy v akejsi forme vrátia.

Tú situáciu pozná asi každý. Pri ukladaní nového koberca sa objaví bublina. Vyvýšené miesto, kde koberec neprilieha na dlážku, a ktoré kazí celkový dojem. Ak na takúto bublinu zatlačíme, často sa objaví inde. Keď novú bublinu nevidieť (pod posteľou), je všetko v poriadku. Keď sa ale zjaví na viditeľnom mieste, boj s bublinou pokračuje. Niečo podobné sa deje v práve. S tým rozdielom, že tu môžu byť bubliny veľmi zradné. Hlavne tie „pod posteľou“.

Ako príklad poslúži predaj nehnuteľnosti. Takmer každý, aspoň raz v živote niečo predal alebo kúpil. Zväčša nejde o málo peňazí, takže vznikajú rôzne komplikácie – bubliny. Napríklad daňové. Predaj sa často realizuje so ziskom, a nie každý je ochotný zaplatiť daň s tým spojenú. A preto sa vymýšľajú spôsoby, ako sa dani vyhnúť. Jedným z najbežnejších je uviesť do zmluvy nižšiu sumu, ako je skutočná cena. S tým, že časť peňazí sa zaplatí pomimo (na čierno). Zdá sa to ako ideálne riešenie, predávajúci nevytvára predajom zisk a tým pádom neplatí ani daň. A môže to vyhovovať aj kupujúcemu. Napríklad, ak má nezdanené príjmy (čierne peniaze). Ak by bola v kúpnej zmluve uvedená reálna (vyššia) cena, mohli by vzniknúť otázky, odkiaľ na to vzal.

Tým, že zmluvné strany zatlačia pomyselnú daňovú bublinu, vznikajú prinajmenšom dve nové

Tá prvá, predstavme si, že nehnuteľnosť bude mať závažné vady. Kupujúci preto od kúpy odstúpi a žiada vrátenie peňazí. Koľko môže žiadať? To, čo je v zmluve? Alebo to, čo zaplatil naozaj? Môže žiadať všetko, ale súd mu s najväčšou pravdepodobnosťou prizná len to, čo bolo v zmluve. Predávajúci by bol hlúpy, aby na súde priznal čierne príjmy.

A tá druhá? Predstavme si, že sa kupujúci rozhodne v krátkej dobe so ziskom predať. Ako náklad na kúpu vie však preukázať len to, čo zaplatil podľa zmluvy. Ak nový kupujúci odmietne platiť načierno a bude v zmluve žiadať uvedenie plnej kúpnej ceny, papierový zisk nešťastného prvého kupujúceho (teraz predávajúceho) presahuje jeho skutočný zisk. A umelo mu narastá daňová povinnosť.

Podobné prípady sa nevyskytujú len pri nehnuteľnostiach. Takmer pri každom právnom úkone sa objavujú bubliny, ktoré účastníkom prekážajú. Či už sú to dane, zmluvné vzťahy, pracovnoprávne veci. Nanešťastie, riešenie je mnohokrát horšie, ako samotný problém. Najmä vtedy, ak sa javí ako jednoduché a bezproblémové.

Ak vám teda niekedy navrhnú elegantné zatlačenie vašej bubliny, pozrite sa pod posteľ, či tam neobjavíte bubliny nové. Nie vždy sa im síce dá vyhnúť, ale je dobré o nich vedieť.

Autor: JUDr. Ondrej Bukna LL.M.
www.bukna.eu

Vieme sa dobre pozerať?

Vidieť príležitosti tam, kde ich ostatní nevidia je bingo. Nemusíme byť extra odborníci, aby sme uhádli, že kus krásneho pozemku v centre atraktívneho mesta, so všetkou infraštruktúrou a dobrým územným plánom, je poklad. Ale identifikovať dobrú príležitosť tam, kde to na prvý pohľad vyzerá naozaj zle, to je oveľa ťažšie.

Dobrým príkladom sú hasičské stanice v USA. Tieto stavby boli umiestňované v extrémne zaujímavých lokalitách, ako sú napríklad centrá veľkých miest. Časom však tieto stanice ostali na ocot. Bolo to spôsobené najmä tým, že hasičská technika sa zväčšila, ale aj rozmnožila. Mestá rástli, a tým rástli aj počty požiarov a bolo potrebné mať k dispozícii viacero hasičských vozidiel, ktoré sa časom tiež výrazne zväčšili. Takže sa začali budovať moderné a rozmerovo dostačujúce hasičské stanice na iných miestach. Tie staré stanice, v centrách miest, ostali nevyužité. Sprvoti to bolo možno spôsobené aj ich architektúrou, ktorá sa až postupom času stala cool a ľudia ju boli ochotní akceptovať aj na také účely, ako je bývanie.

Prví odvážlivci, ktorí sa chytili tejto myšlienky mohli nadobudnúť tieto, vtedy “mŕtve” stavby, veľmi výhodne. Ich pôvodní vlastníci pre ne nemali zmysluplné využitie, a teda ich cena klesala. Zmena územných plánov pravdepodobne nebola veľkou prekážkou, pretože každému regulátorovi muselo byť jasné, že na pôvodných flekoch, určených pre hasičov, už hasičská zbrojnica nikdy nebude. Po zmene využitia a renovácií pôvodných hasičských staníc začali vznikať krásne a zaujímavé retro domy, ktoré majú neopakovateľného ducha. Nehovoriac o tom, že ak sa nachádzajú v centrách miest ako New York, San Francisco, Chicago a pod., je to fakt bomba.

James A. Gaaskamp a 3 problémy developera

Americký developer James A. Gaaskamp na jednej prednáške podotkol, že pozná 3 typy problémov developera. Prvým je “nájsť nehnuteľnosť na vopred naplánovaný účel”, druhým je “nájsť účel využitia pre existujúcu nehnuteľnosť” a tretím je “nájsť príležitosť pre voľný kapitál” (anglický originál: 1. Use in search of a site, 2. Site in search of a use, 3. Capital in search of an opportunity). A práve druhého problému sa týka náš príspevok. Existuje množstvo nehnuteľností, ktoré ležia ľadom, pretože pre ne neexistuje zmysluplné a ekonomicky efektívne riešenie. Tieto nehnuteľnosti sú často naozaj veľmi lacné. Na trhu ležia dlhší čas a vlastník sa ich často chce doslova zbaviť, pretože náklady na údržbu mu odčerpávajú značné zdroje.

Majme oči otvorené

V našej firme sa vždy radi zaoberáme opustenými a schátranými nehnuteľnosťami, ktoré sú na prvý pohľad naozaj veľmi zlé. Tvrdo premýšľame a analyzujeme možnosti, ako nájsť takejto nehnuteľnosti nový život. Dokonca máme databázu nápadov, ktoré odkukávame vo svete a “skladujeme” ich na neskoršie použitie. Ak sa takýto obrat nehnuteľnosti podarí, je to win – win situácia pre všetkých. Pre jej vlastníka, lebo sa zbaví bremena, pre developera, ak sa mu podarí nehnuteľnosť efektívne zhodnotiť a nakoniec aj pre širokú verejnosť, pretože z prostredia zmizne nehnuteľnosť, ktorá mohla negatívne vplývať na okolie. Samozrejme, také jednoduché to nie je. S redevelopmentom, ako sa táto činnosť nazýva, je spojené množstvo problémov. Často treba absolvovať proces zmeny územného plánu, obrovské riziká vyplývajú z nesprávneho odhadu nákladov na rekonštrukciu starších stavieb a tiež z nastavenia budúcej ekonomiky prevádzky nového projektu.

Vymyslime niečo spolu

Bez ohľadu na to, aké veľké problémy môžu byť spojené s vyššie uvedenou problematikou, dajte nám určite vedieť, ak o nejakej “zlej” nehnuteľnosti viete. Nás táto práca veľmi baví a v problémoch vidíme len nové výzvy. Pokúsme sa spolu vymyslieť niečo tak pekné, ako sa to podarilo vlastníkom pôvodných hasičských staníc v USA. 

Americký miliardár a známy investor Warren Buffett vstupuje na berlínsky trh s nehnuteľnosťami. Jeho firma Berkshire Hathaway Home Services (BHHS) bude spolupracovať s miestnou realitnou spoločnosťou Rubina Real Estate. S odkazom na oznámenie Buffettovho podniku o tom informovala agentúra Reuters. Ceny nájmov a nehnuteľností v nemeckom hlavnom meste rastú, stále sú ale pod úrovňou v iných západoeurópskych metropolách ako je Londýn alebo Paríž, drahší je aj bavorský Mníchov.

Podľa šéfa BHHS Gina Blefariho ide o prvú dohodu so zahraničným partnerom, nebude vraj ale posledná: „V nadchádzajúcich mesiacoch uzavrieme franšízove zmluvy s renomovanými realitnými kanceláriami v Európe, Ázii, Severnej Amerike a ďalších krajinách,“ povedal Blefari podľa serveru Spiegel Online.

Berkshire Hathaway Home Services

Berkshire Hathaway Home Services bola založená v roku 2013. Podľa ich údajov spolupracuje s viac ako 45 tisíc maklérmi a 1400 realitnými agentúrami v USA. Jej majiteľ Warren Buffett je podľa časopisu Forbes so svojimi viac ako 80 miliardami dolárov druhým najbohatším mužom na svete a preslávil sa svojím čuchom pre výhodné obchody. V období finančnej krízy po roku 2007 požičala jeho investičná firma Berkshire Hathaway peniaze banke Goldman Sachs, zaisťovni Swiss Re alebo priemyselnému kolosu General Electric. Späť ich získala spolu s tučnými ziskami, pripomenul Spiegel Online.

Veľké nemecké mestá sa stávajú „mekkou“ realitných investorov. Podľa minuloročnej štúdie poradenskej spoločnosti PricewaterhouseCoopers (PwC) a neziskové organizácie Urban Land Institut sa to začína odrážať aj na rastoch nájmov, ktorý by mal byť tento rok najvyššie v Európe.

Podľa nemeckej centrálnej banky sa ceny bývania v Berlíne, Hamburgu, Mníchove alebo Frankfurte nad Mohanom od roku 2010 zvýšili o viac ako 60 percent. Banka už vlani varovala pred možnou realitnou bublinou.

Zdroj: ČTK

Presne takto pred dekádou zakúsili Íri na vlastnej koži – po rokoch blahobytu a neobmedzeného prístupu k financiám – írsku krízu. Najznámejší írsky ekonóm David McWilliams nedávno pre írske noviny The Irish Times skonštatoval, že ekonomická kríza v Írsku sa predpokladať dala. Rapídne zotavenie ekonomiky nie.

Pre Írov to boli ťažké roky, ktoré pre nich znamenali poníženie a hnev nad vlastnou neschopnosťou i neschopnosťou kompetentných.

Ťažké roky však zvládli bravúrne a za mnoho môže aj ich neuveriteľný pozitivizmus, zmysel pre humor, neformálnosť, dobrá nálada a aj to, že krajina ponúka atraktívne daňové stimuly pre nadnárodné spoločnosti.

Banková kríza bola “Made in Ireland”

Každý, kto sa pred rokom 2008 zaujímal o ekonomiku na zelenom ostrove, mohol tušiť, že sa toto udeje. Po tom, ako írskym bankám došli financie, začali si ich požičiavať zo zahraničia, aby mohli financovať mániu na trhu írskych nehnuteľností. Následne sa írske domácnosti zadlžili natoľko, že nestačili splácať hypotéky. Banková kríza nezačala so skrachovaním bánk v roku 2008 ale s nadmerným poskytovaním úverov už začiatkom roku 2000. Šéfovia írskych bánk si však brúsili zuby na väčšie bonusy a začali čoraz viac riskovať. Po celom svete hľadali možnosti ako si požičať ďalšie peniaze, ktoré by následne poskytli vo forme úverov doma v Írsku. Čím väčšie zisky banka dosahovala, tým boli vyššie bonusy bankárov. Banky požičiavali a Íri si kupovali nehnuteľnosť za nehnuteľnosťou. Zlyhanie zo strany bánk bolo predvídateľné, zabrániteľné a vyrobené v Írsku, skonštatoval vo svojom komentári David McWilliams. Tento kolaps ani tak nebol príčinou následných problémov Írska, ale skôr dôsledkom predchádzajúcich hospodárskych previnení.

Krajina profituje z technologických inovácií, ktoré začali po roku 2012

Prekvapujúcim faktom však zostáva nečakané oživenie hospodárstva, ktoré sa dá pozorovať od roku 2012. Ekonomika sa zotavila pomerne rýchlo. Prečo je tomu tak? David McWilliams to vo svojej pravidelnej rubrike popisuje nasledovne. Globálny hospodársky cyklus, a hlavne ten írsky, veľmi závisí od zmien, ktoré so sebou prinášajú technologické inovácie. Írsko z toho profituje viac ako ktorákoľvek iná krajina. Veď nenadarmo opisujú Írsko ako Silicon Valley Európy.

“Rok 2008 bol v skutočnosti rok, kedy sa všetko začalo,“ hovorí David.

Revolučný iPhone lámal rekordy predaja, bol spustený Netflix,  Amazon vydal Kindle. V roku 2008 bola prenajatá prvá izba cez Airbnb. Sociálna sieť Twitter sa rozbehla a bol založený Instagram. Spustili Spotify, jednu z technológií ktorá zmenila hudobný priemysel. O rok neskôr vznikli aj Whatsapp, Snapchat, či Uber. V Japonsku Satoshi Nakamoto vytvoril Bitcoin.

Práve tieto technológie zmenili spôsob fungovania hospodárstva. Írsko, kde je vysoká prítomnosť zahraničných spoločností, (hlavne vďaka atraktívnym daňovým stimulom) je jednou z krajín, ktoré naštartovanie týchto technológií posunuli tam, kde je teraz. Írska ekonomika reagovala na tieto technologické zmeny mimoriadne dobre, zamestnanosť a dopyt stále rastú.

Všetko závisí od jednotlivcov

Na koniec sa David McWilliams pýta: “Ako sa náš vzdelávací systém bude v blízkej dobe prispôsobovať svetu, v ktorom ľudia budú musieť vytvárať vlastné pracovné miesta, na rozdiel od hľadania práce, ktorú dáva niekto iný? Ako budú sociálne a daňové systémy využívať technológie a údaje na zlepšenie efektívnosti? Ako sa bude politika zaoberať víťazmi a porazenými v tejto novej ekonomike? Naučili sme sa niečo od posledného bankového kolapsu?“

Odpoveďou môže byť, že sme sa naučili pravdepodobne viac ako si myslíme, ale menej, ako by sme mali. Ľudská prirodzenosť je taká, aká je a trh s nehnuteľnosťami môže ľahko priniesť novú bublinu v extrémne krátkom čase.

Všetko záleží aj od nás jednotlivcov, ako sa postavíme k tomuto “novému svetu a technologickým výzvam.“

V mestách ako Mníchov, Toronto, Amsterdam, Sydney a Hong Kong narástli ceny len za posledný rok o 10%. Ak by bolo takéto tempo rastu nepretržité, ceny nehnuteľností by sa zdvojili každých 7 rokov. A toto je podľa banky UBS neudržateľné.

Stále sledujeme vývoj na svetovom i domácom trhu nehnuteľností. So zaujímavými informáciami sa s vami podelíme aj nabudúce.

V článku pre Business Insider hovorí Američan Warren Buffett (americký investor, filantrop a jeden z najbohatších mužov sveta) o tom, ako vzniká bublina na trhu nehnuteľností. Mnoho z jeho všeobecných vyjadrení sa dá vzťahovať aj na Európu a môžeme nachádzať paralelu aj pri írskej “prasknutej” bubline. Poučíme sa aj my – Slováci?

Prestali sme sa obmedzovať? 

Ako sa môžete dočítať v zahraničnej tlači, Warret Buffet má veľmi triezve názory na obchodovanie s nehnuteľnosťami. Možno aj preto ho citujú médiá po celom svete. Všeobecným problémom na trhu nehnuteľností, podľa jeho slov je hlavne fakt, že ľudia si začali myslieť, že zásoby sú neobmedzené a zabudli na limit a obmedzenia pri kúpe nehnuteľností, hovorí v rozhovore pre National Archives. Takže po určitom čase sa zabudne na pôvodne plánovanú investíciu a neskôr sa z toho vykľuje “bublina” a cena (jej rastúca hodnota) prevalcuje pôvodný zámer kupujúceho.

Cenový ošiaľ ľudí prevalcuje, ovládne ich mysle a životy

Podľa štatistík, ktoré Warret v rozhovore uvádza, že 66-67 percent ľudí chce bývať vo vlastnom. Môžu si na to veľmi ľahko požičať, a navyše sú presvedčení o tom, že ceny pôjdu hore. Ihneď si nehnuteľnosť kúpia. Získajú to, po čom vždy túžili. Takže zdravý úsudok prinúti človeka kúpiť nehnuteľnosť tento rok, pretože ďalší rok jeho cena porastie. Cenový ošiaľ ľudí prevalcuje, ovládne ich mysle a životy. V konečnom dôsledku nekúpime jeden byt, ale rovno tri, štyri alebo päť. Požičiame si kopec peňazí a splácame vysokú splátku, na ktorú ani častokrát nemáme. A takto sa to točí dookola, a opantáva to mysle ľudí, až to dôjde do neúnosného štádia, kedy sa trh s nehnuteľnosťami nafúkne ako taká bublina. A práve o nej, sa pokúša hovoriť, okrem iných, aj tento Američan.

Toto sme mali možnosť sledovať aj pri kolapse nehnuteľností v Írsku. Ľudia sa nevedeli zastaviť. Kupovali nehnuteľností, prenajímali ich a žili z toho. Nevedeli sa nabažiť. Chceli vlastniť stále viac a viac.

Ako ste na tom vy? Viete sa držať pri zemi, alebo sa nechávate ovládnuť trendami a súčasným životným štýlom? Aj pri tomto inšpiratívnom človeku sa potvrdilo, že niet nad zdravý sedliacky rozum.

Zdroj: http://www.businessinsider.com/warren-buffett-explains-how-bubbles-are-formed-2016-3