Možno sa zdá, že všetky nehnuteľnosti sa kupujú s jasným zámerom využitia. Teda kupujúci vopred vie, prečo nehnuteľnosť kupuje. Chce v nej vyrábať, predávať, úradovať, skladovať, bývať alebo ju prenajímať. To ale nie je pravda. Ľudia často kupujú len tak, bez zámeru. Keď sa potom pýtame na dôvody kúpy, väčšinou dostaneme odpoveď, že bola dobrá cena, boli voľné peniaze. A časom sa uvidí, čo s tým.

Rýchla kúpa

Za “dobrú cenu” sa väčšinou ponúkajú nehnuteľnosti, ktoré sa nedarí predať. Nezriedka ide o chátrajúce stavby. Niekto napríklad ponúka nevyužitú opustenú stavbu o rozlohe 1 000 m², ktorej cena je 100 tis. eur. Povedzme, že jej cena, v prepočte na m² alebo v porovnaní so susednými stavbami, vyzerá neodolateľne. Kupujúci, keďže má voľné peniaze, po tomto obchode skočí. Najlepšie v tajnosti, aby mu to nikto nevyfúkol. Takže na nejaké hĺbkové analýzy, preverovanie územného plánu alebo statiky, porady so stavbármi, právnikmi a maklérmi, nie je priestor. Krátko po kúpe si nový majiteľ ešte môže užiť trochu eufórie. Najmä, keď svoj nový úlovok prezentuje kamarátom pri káve. Tento, pre niekoho neodolateľný pocit, je príčinou mnohých chýb. A to nie len pri investíciách do nehnuteľností.

Vytriezvenie

Vytriezvenie prichádza pozvoľna. Začne to prvým predpisom poistného. Každoročne je tiež potrebné platiť daň z nehnuteľnosti a úhradu za vodu z atmosférických zrážok (áno, to je voda, ktorá na nehnuteľnosť naprší a treba ju odviesť kanalizáciou). A možno elektrinu. Ak ročné poistné predstavuje 1 200 eur, daň z nehnuteľnosti 1 600 eur, odplata za odvod dažďovej vody 800 eur a platby za udržiavací odber elektriny 800 eur, ročné náklady predstavujú 4 400 eur. A to s nehnuteľnosťou ešte nič nerobíme. Len ju držíme zavretú. Tieto ročné náklady, ktorým je takmer nemožné sa vyhnúť, predstavujú 4,4 % z ceny nehnuteľnosti. Nehovoriac o tom, že niektorá nehnuteľnosť si pýta aj v “zmrazenom” stave výrazne viac. Napríklad opravy zatekajúcej strechy, výmena vybitých okien, stráženie, kúrenie a pod. Aj podpriemerný hospodár spočíta, čo sa stane, ak to takto pôjde 3, 5, alebo 10 rokov. Netreba zabúdať na to, že nevyužívaná nehnuteľnosť rýchlo chátra. Treba konať.

Akcia. Záchrana alebo cesta do pekla

Majiteľ pochopil, že si nemôže dovoliť držať nevyužitú nehnuteľnosť. Prvý nápad je prerobiť budovu na byty. Skoro zistí, že územný plán v danej lokalite bytovú výstavbu zakazuje. Skúsi budovu predať. Zistí však, že ani po 12 mesiacoch nenašiel vhodného kupujúceho. Zníži cenu na sumu, za ktorú budovu kúpil? Nie, prerobiť nechce. Veď už 2 roky financuje základné náklady, ktoré s držbou budovy má. Rozhodne sa, že budovu zrekonštruuje na moderné obchodné priestory, čo zodpovedá územnému plánu. Objedná projekt, ktorý stojí ďalších 20 tis. eur. Súčasťou projektu je rozpočet, podľa ktorého do budovy treba investovať ďalších 600 tis. eur. Nešťastný majiteľ však za budovu už zaplatil všetko, čo mal. Zúfalý preto ide do banky, kde mu povedia, že podmienkou poskytnutia úveru je zmluvne zabezpečený budúci záujem o jeho budovu. Majiteľ si urobí prieskum a zistí, že budúce nájmy, resp. budúca predajná cena zrekonštruovanej budovy mu nepokryjú splátky úveru, resp. náklady na investíciu. Majiteľ si uvedomí, že drvivá väčšina jeho myšlienok, času a energie smeruje do problému s budovou a vôbec nemá čas na svoje vlastné podnikanie. Takto začína samozrejme trpieť. Situácia je zlá a majiteľ preklína deň, kedy nehnuteľnosť kúpil. Pomyslí si, aké by to bolo krásne mať svoje utopené peniaze spať a zároveň nemať žiadne starosti s tou nehnuteľnosťou za “dobrú cenu”.

Rozuzlenie

Výsledky bezhlavého prístupu k investícii môžu byť rôzne. Tým šťastným to niekedy naozaj vyjde. Dodatočne nájdu zmysluplné a ekonomicky opodstatnené využitie nehnuteľnosti alebo ju so ziskom ďalej predajú. Iní akceptujú škody a predajú nehnuteľnosť so stratou. Pre tých najmenej šťastných predstavuje nepremyslená investícia bremeno, ktoré nesú celé roky a možno ich stiahne úplne pod vodu. A tu naozaj platí, že niektoré veci nechceme ani zadarmo.

Ako sa problémom vyhnúť? V ideálnom prípade treba postupovať presne opačne. Začať by sme mali naozaj dôslednou analýzou možností využitia nehnuteľnosti. Pri náročnejších prípadoch aj za pomoci ekonómov, právnikov a odborníkov zo stavebníctva. Z takejto analýzy by mala vyplynúť premyslená stratégia, ktorej súčasťou sú rôzne scenáre využitia nehnuteľnosti, vrátane ich ekonomickej kalkulácie.

Ak niekedy budete stáť pred rozhodnutím, či do určitej nehnuteľnosti ísť alebo nie, obráťte sa pokojne na nás. Veľmi radi sa s vami podelíme o naše know-how a skúsenosti z iných projektov.

Emailová adresa: info@buknalaurincik.sk

Telefón: 0917 113 248

VIDEOAKTUALIZÁCIA: Ťažké masy hliny nám spôsobili trošku problémy, ale my sme si tým poradili. Stavba napreduje a je príjemné keď sa slnko oprie do chrbta. Okolitá jesenná príroda a výhľady sú na nezaplatenie. Posledný apartmán na predaj. Boli ste sa už pozrieť na webe www.apartmanyborovica.sk?

Projekt bytového domu Turiec dopadol vynikajúco. Ľudia majú krásne byty, priestranný uzavretý park a súkromné parkovanie. Málokto by dnes uveril, ako to tam vyzeralo pred tým, ako sme bytovku kúpili.

Okná a dvere na prvom podlaží boli zamurované a pivnice tiež. Nevedeli sme prečo. Keď sme chceli urobiť ohliadku pivničných priestorov a prvého poschodia, potrebovali sme vybúrať pár tehál. Keď sme ich vybúrali, nik nechcel vojsť dnu. Všetci sa báli strašidelnej kombinácie nepreniknuteľnej tmy, neporiadku a zápachu. Jedine Jano si natiahol šál na nos a vošiel dnu. Veľmi zle vyzerali aj ostatné poschodia. Najdôležitejšie však bolo, že to všetko boli len povrchové nepríjemnosti. Stavba, ako taká, bola vyhotovená veľmi kvalitne a bola jednoducho perfektná. Na tom sme chceli stavať.   

Neskôr nám “murovacie” opatrenia vysvetlil náš kamarát Viktor, ktorý má medzi miestnymi veľký rešpekt. Mal stráženie tejto bytovky mal na starosti a musel zamurovať každý otvor do výšky 3 m, lebo inak sa mu dnu sústavne sťahovali neprispôsobiví nájomníci. A tak sme sa do toho pustili a stálo to za to. Opäť sa ukázalo, že každá vada, ktorá vytvára zápornú hodnotu nehnuteľnosti sa dá odstrániť. Otázne sú len náklady.

Ešte stále váhate, či sa oplatí investovať v lokalite Kubínskej hole? Pozreli sme sa jej na zúbky z hľadiska voľnočasových aktivít spojených s aktívnym oddychom a našli sme hneď niekoľko perličiek.

Hľadáte „to vaše“ miesto pre trávenie času v okolí Kubínskej hole? K tomu máme zas tip my pre vás: projekt Mačičkovo ešte ponúka pár posledných voľných pozemkov. Viac informácií sa dozviete na www.macickovo.eu.

1. Lyžovanie

Hádam najviac ste o lokalite mohli počuť v súvislosti so zimnými športami, ktorých je tu možnosť pestovať hneď niekoľko: lyžovanie, freeride, skialpinizmus či bežecké lyžovanie. Veľkou výhodou Kubínskej hole je južná strana zjazdových svahov, čo robí toto stredisko ideálnym miestom pre lyžovačku. Svahy sú zasnežované technickým snehom, čo garantuje dobré lyžiarske podmienky v každom počasí.

2. Mimosnehová sezóna a leto

Mimosnehová sezóna a leto prinášajú možnosť nenáročnej pešej turistiky. Odmenou za námahu sú nové, netradičné výhľady a miesta tichšie ako hrebeňové partie Tatier alebo Fatier. Možnosť hubárčenia tiež nie je na zahodenie. Viete, kde sa nachádza jediná turistická chata v pohorí Oravská Magura? Je to Chata na Kubínskej holi. Pri dobrej viditeľnosti uvidíte dolinu Oravy, Chočské vrchy, Západné Tatry, Nízke Tatry, Malú Fatru aj Veľkú Fatru. Skutočne bohatá ponuka. Skúsili ste už trasu Oravský Podzámok – sedlo Príslop – Kubínska hoľa – Minčol – Oravský Podzámok? Odporúčame! Pokiaľ si pešiu turistiku chcete ozvláštniť či zrýchliť a máte kondíciu, lokalita má ideálny profil pre trailové behy.

Rôzne názory

Často počúvame rozporuplné názory na to, či je lepšie nehnuteľnosť kúpiť, alebo si ju prenajímať. Zväčša sú tieto názory dosť radikálne. Jedno majú spoločné – dotyčný sa väčšinou vyjadruje k situácii niekoho iného alebo zdôvodňuje svoje vlastné rozhodnutie.

Berte to s rezervou

Prečo by sme takéto úsudky iných mali vnímať s rezervou? V prvom prípade, ak človek hodnotí rozhodnutie iného, len veľmi ťažko posúdi situáciu z perspektívy toho, koho sa týka. Teda hodnotiteľ nepozná presné podmienky, za ktorých sa iný rozhodol, či určitú nehnuteľnosť kúpi alebo prenajme. Nepozná jeho potreby, nepozná jeho finančnú situáciu, mentalitu, jeho plány a množstvo iných faktorov, ktoré môžu na rozhodnutie vplývať. Hodnotí skrz svoju optiku, cez svoje skúsenosti, potreby, cez svoje videnie sveta. V druhom prípade, ak človek zdôvodňuje svoje vlastné rozhodnutie o tom, či treba nehnuteľnosť kúpiť alebo prenajať, má tendenciu racionalizovať svoje vlastné konanie. Všimnite si, keď sa raz niekto rozhodol nehnuteľnosť kúpiť, pri pive vymenúva len dôvody, ktoré jeho rozhodnutie potvrdzujú.

Čo je teda lepšie?

Podľa nás neexistuje univerzálna odpoveď. Pre niekoho je kúpa bytu ideálne rozhodnutie. Splátka hypotéky spolu s nákladmi na bývanie neprevyšuje potenciálne nájomné. Daný človek má v mieste bydliska stálu prácu a aj keby ju nemal, nie je ochotný sa sťahovať do iného mesta. Navyše, spláca hypotéku za veľký byt a v starobe, keď už hypotéku splatí a deti odídu z domu, plánuje byt predať a kúpiť si niečo menšie a lacnejšie. Z takto získaného rozdielu, ktorý nemusí byť vôbec malý, si spríjemní dôchodok. Navyše, ak zoberieme do úvahy, že cenová hladina nehnuteľností z dlhodobého hľadiska stúpa, kúpa vyzerá ako jasná voľba. Hypotéky tiež často slúžia ako dobrý spôsob šetrenia. Nebyť povinnosti platiť hypotéku, veľa z nás by nebola schopná odložiť a ušetriť ekvivalent hypotekárnej splátky. Jednoducho by sme tie peniaze minuli. Na druhej strane je mnoho ľudí, ktorým sa kúpa neoplatí. Sú to zväčša nadštandardne zarábajúci ľudia, ktorí menia miesta pobytu, najmä kvôli práci. Ušetrené peniaze sú schopní odkladať a investovať. V sumáre im to vyjde lepšie, ako keby mali vlastnú nehnuteľnosti.

Úplne inou kategóriou sú podnikatelia. Napríklad banky. Robia všetko preto, aby sa zbavili svojich nehnuteľností a vyhľadávajú nájmy. Predajom svojich nehnuteľností získavajú likviditu, nemusia sa sústrediť na starostlivosť o nehnuteľnosti a venujú sa naplno svojmu biznisu. Náklady bánk na nájmy, v porovnaní s odpismi vlastných nehnuteľností, sa pravdivejšie odrazia v ich hospodárskych výsledkoch. Niektorí podnikatelia zas majú svoj biznis založený na vlastnení nehnuteľností. Ide napríklad o prípady, kedy sú nehnuteľnosti umiestnené na strategických miestach (lekáreň pri nemocnici, uhoľné sklady pri železničnej trati a pod.). V takýchto prípadoch je vlastníctvo samozrejme lepšie, pretože skončením nájmu by pravdepodobne skončil aj biznis.

Obrovské rozdiely naprieč Európou.

Samozrejme, na naše rozhodnutie vplýva aj situácia na trhu s nehnuteľnosťami. Veľmi zaujímavé je napríklad to, koľko % domácností vlastní bývanie naprieč Európou. Na Slovensku má svoje vlastné bývanie približne 90 % domácností. Vedú Rumuni s 96 %. Priemer EÚ je na úrovni 70 % a najmenej vlastného bývania majú Nemci – 52 %. O príčine týchto rozdielov si napíšeme na inom mieste.

Takže ako?

Keď sa nás niekto spýta, či je lepšie nehnuteľnosť kúpiť alebo prenajímať, odpovieme, že nevieme a že záleží na konkrétnom prípade. Podstatné je nehodnotiť iného, pokým nepoznáme presnú situáciu. A čo sa týka vlastných rozhodnutí, najdôležitejšie je, aby náš úsudok čo najmenej ovplyvnili emócie. Lebo ak sa rozhodujeme na základe emócií, nasleduje tzv. racionalizácia. Teda utvrdzovanie samého seba v tom, že sme sa rozhodli správne. Podľa nás je to najnebezpečnejšia vec, ktorá môže pri rozhodovaní o kúpe alebo prenájme nehnuteľnosti postretnúť. A neplatí to len pri nehnuteľnostiach. Týka sa to áut, frajeriek, manželiek, dovoleniek a pod. Fyzik Richard Philips Feynman povedal: “Nesmieš klamať sám seba, lebo ty sám sa dokážeš oklamať najlepšie.”

Je už tradíciou, že každé leto varíme guláš. A vždy s našimi parťákmi z firiem OREA realitná kancelária a BUKNA advokátska kancelária.

Prípravy na guláš trvajú týždne. Dievčatá si chystajú špeciálne zástery, kupujú farebné šiltovky, ktoré rôzne skrášľujú a delia si organizačné úlohy. Vždy sme prekvapení, koľko energie tomu venujú. Ale výsledok stojí za to.

Tento rok bol guláš špecifický súťažou, ktorá nemala názov. Po tomto guláši ho už má a bude sa volať “Beh o prežitie”. Akcia začala o cca 8:00 a pre niektorých skončila tiež cca o tom čase. Spolu s rodinnými príslušníkmi nás bolo skoro 50. V areáli hotela Belez, ktorého personál sa o nás inak vždy tip-top postará, sa vybláznili dospelí aj deti. Bolo super.

Hoci sa to nezdá, práca na projektoch ako naše Mačičkovo dá zabrať a trvá naozaj dlho. Veľmi si vážime dôveru našich zákazníkov, ktorí si zarezervovali alebo kúpili pozemky v Mačičkove ešte pred zahájením, alebo počas realizácie stavebných prác. Prinášame Vám časový prehľad toho, koľko času uplynie od prvotného nápadu po začiatok realizácie projektu. Viac info a predaj na www.macickovo.eu

Pripravili sme pre vás 20 stavebných pozemkov v prekrásnej prírode, priamo na Kubínskej holi, v tesnom susedstve známeho lyžiarskeho strediska (Ski Park Kubínska hoľa). Neuveriteľne krásny panoramatický výhľad na Západné Tatry, Chočské vrchy a Nízke Tatry vás vždy nadchne. Spolu s juhovýchodnou orientáciou pozemkov, ktorá poskytuje výdatnú dávku slnečného svitu, srší toto miesto tou správnou energiou.

V cene každého pozemku získate pripojenie na inžinierske siete (vodovodnú, kanalizačnú a elektrickú prípojku) a prístup po novovybudovanej asfaltovej ceste. Ako bonus bude v rámci Mačičkova profesionálne vysadených minimálne 100 ihličnatých a listnatých stromov vo výške od 1,5 m do 3 m, a to v zmysle návrhu krajinného architekta.

Pozemky v Mačičkove sú tu pre tých, ktorí túžia po trávení príjemných chvíľ v nádhernom prostredí vo vlastnej chate, zrube alebo rekreačnom dome. Predstavujú čoraz láskavejšiu alternatívu rekreačného bývania pre ľudí z blízkeho Dolného Kubína a okolia. V každom prípade, vzhľadom na výnimočnú lokalitu a kompletnú vybavenosť inžinierskymi sieťami, je kúpa pozemku v Mačičkove vynikajúcou investičnou príležitosťou.

Na prelome rokov 2015/2016  sa naša spoločnosť so svojimi partnermi podieľala na príprave divadelného predstavenia. Išlo o bláznivú komédiu s názvom 1 + 1 = 3 (anglický originál Ruf for your wife) v podaní naozaj vynikajúcich hercov Slovenského komorného divadla z Martina.

Nechýbal vynikajúci catering, ktorý zabezpečili naši kamaráti zo spoločnosti Catering & Consulting. Všetci pozvaní sa vynikajúco zabávali (tvrdé jadro samozrejme až do rána).

Pevne veríme, že podobnú akciu ešte zopakujeme.