Dlhopis v ľudskej reči

Jednoducho povedané, kto si kúpi dlhopis, má právo na výplatu úrokov a tiež na vyplatenie jeho menovitej hodnoty. Menovitá hodnota je suma, na ktorú dlhopis znie. Vo väčšine prípadov si majiteľ dlhopis za jeho menovitú hodnotu aj kupuje. Úrok je odmena majiteľa dlhopisu za to, že dočasne poskytol emitentovi (emitent je ten, kto dlhopis vydal) dlhopisu peňažné prostriedky. Úrok môže byť dohodnutý rôzne, napríklad ako fixná suma, pohyblivé percento naviazané na určitý ekonomický ukazovateľ (napr. EURIBOR) alebo najčastejšie, ako určité pevné percento vypočítané z menovitej hodnoty dlhopisu.

Zákonná definícia dlhopisu

Dlhopisy upravuje najmä Zákon o cenných papieroch a Zákon o dlhopisoch. Základná definícia znie: Dlhopis je cenný papier, s ktorým je spojené právo majiteľa požadovať splácanie dlžnej čiastky v menovitej hodnote a vyplácanie výnosov z nej k určitému dátumu a povinnosť osoby oprávnenej vydávať dlhopisy (ďalej len „emitent“) tieto záväzky splniť.
Úprava týchto cenných papierov je samozrejme rozsiahlejšia. Existuje množstvo ďalších pravidiel, regulácií a špecialít, ktoré sa týkajú dlhopisov. Podnikateľom, ako aj investorom, ponúkajú veľmi zaujímavé možnosti alokovania a zhodnotenia voľného kapitálu. V tomto blogu sa však venujeme len pohľadu na praktickú podstatu dlhopisu zo strany podnikateľa, respektíve investora.

Emisné podmienky dlhopisu

Ak chcete spoznať parametre dlhopisu, prečítajte si jeho emisné podmienky. Je to dokument, ktorý obsahuje všetky informácie týkajúce sa danej emisie. Emisné podmienky musia obsahovať všetky zákonom uvedené náležitosti, medzi ktoré patria najmä označenie emitenta, objem emisie, menovitá hodnota dlhopisov, ich počet, spôsob výpočtu a čas výplaty úroku, záväzok emitenta splatiť istinu a úrok, termíny splatenia menovitej hodnoty, zabezpečenie investorov a podobne. Emisné podmienky musí schváliť oprávnený orgán emitenta, ktorým môže byť napríklad valné zhromaždenie. Na záver celého procesu sú emisné podmienky registrované Centrálnym depozitárom cenných papierov Slovenskej republiky, ktorý pridelí dlhopisom tzv. ISIN číslo (International Securities Identification Number).

Prečo práve dlhopisy?

Z pohľadu firmy emitujúcej dlhopisy sa môže zdať, že je výhodnejšie využívať bankové úvery. V určitých situáciách je to pravda. Banky, oproti dlhopisom, poskytujú oveľa lacnejší spôsob financovania podnikateľskej činnosti. Vybaviť bankový úver však trvá nejaký čas, a na to niekedy nie je priestor. Keď sa naskytne vhodná príležitosť, treba okamžite konať. A práve financovanie našich projektov cez dlhopisy nám umožňuje skrátiť reakčný čas na minimum, čím môžeme tvoriť výraznú pridanú hodnotu už pri nadobúdaní nehnuteľností. Takže aj vyšší úrok, ktorý platíme investorom našich dlhopisov, je z pohľadu našej spoločnosti ekonomicky opodstatnený. Financovanie podnikov prostredníctvom súkromných emisií dlhopisov je v rozvinutých ekonomikách úplne bežné. A bolo by výrazne častejšie aj u nás, nebyť dlhého obdobia komunizmu, ktoré podstatne pribrzdilo všetky bežné ekonomické nástroje voľného trhu. V poslednom období však badať nárast používania tohto finančného nástroja, a to aj pri malých a stredných podnikoch.

Emisia dlhopisov Bukna Laurinčík 03

Po dvoch úspešných emisiách s označeniami Bukna Laurinčík 01 a 02 sme v máji 2022 uskutočnili našu tretiu emisiu dlhopisov s názvom Bukna Laurinčík 03, ktorú práve púšťame do obehu. V prípade záujmu o bližšie informácie si môžete emisné podmienky vyžiadať cez náš web www.buknalaurincik.sk (sekcia Investor).

Vieš naisto čo máš robiť?

Skúsme si zodpovedať pár otázok. Ako pomôžem epileptikovi pri ťažkom záchvate? Čo mám robiť, ak sa dusí dieťa cudzím predmetom? A čo mám robiť, ak sa dusí dospelý? Pri kardiopulmonálnej resuscitácii, koľkokrát stlačím, koľkokrát vdýchnem? A ako je to s počtami stlačení a vdychov pri malých deťoch alebo pubertiakoch? Môžem im poškodiť pri umelom dýchaní pľúca? Mám dávať nevládnemu motocyklistovi po nehode dole prilbu? Kedy nie, kedy áno a ako? Čo robiť so zlomeninou, čo s otvorenou zlomeninou a čo s rôznymi typmi krvácania alebo po uštipnutí hadom? Otázok je habadej, ale správnych odpovedí býva v ťažkých situáciách málo.   

Zlyhať môžeš, ale prípravu nepodceň

Skôr či neskôr budeme prítomní pri kolapse alebo úraze človeka. Ak sa tak stane, je pravdepodobné, že to bude náš blízky, vlastné dieťa, rodič, kolega alebo kamarát. Budeme bez odbornej pomoci, situácia si vyžiada poskytnutie prvej pomoci a my si nedáme rady. Zlyhať samozrejme môžeme. Či už v dôsledku šoku alebo situácia bude naozaj objektívne zložitá. Aký to však bude pocit, ak naša neschopnosť poskytnúť prvú pomoc dôsledkom toho, že sme všetky kurzy prvej pomoci odflákli, oklamali alebo prespali? 

Povrchný prístup k prvej pomoci

Stretli ste sa s povrchným školením prvej pomoci, s fiktívnymi prezenčkami a s občasným “tu mi to len podpíš a bež”? Prečo tak zásadnej veci venujeme tak málo a niekedy vyslovene podvádzame? Ozaj, koho v konečnom dôsledku podvedieme? Nechceme moralizovať, nám sa oči otvorili až potom, ako sa nás školiteľ opýtal, čo budeme robiť, ak sa nám bude dieťa dusiť kockou z lega? Správnu odpoveď sme nevedeli, a tak školiteľ poznamenal, či nám nevadí, že sa môže zadusiť. 

Kolega zachránil človeka

Náš kolega už zachránil človeka. Podal mu kardiopulmonálnu resuscitáciu, zlomil mu pri tom síce rebro (je to bežné), ale dotyčný prežil a uzdravil sa. Bola to časť náplne jeho práce v bývalej firme a zvládol ju perfektne, a to aj vďaka kvalitným systémom jeho zamestnávateľa, ktorý ho na takúto situáciu perfektne pripravil. Aj toto je obrovská inšpirácia pre našu firmu. Daňové poučky síce hovoria, že cieľom podnikania je dosahovať zisk, ale my sme presvedčení, že cieľom podnikania je vytváranie hodnôt, s čím zisk súvisí až následne. Hodnoty ako život alebo zdravie sú jedny z najdôležitejších. Čo môže byť lepšie, ak sa v rámci pracovnej doby naučíme zachrániť život alebo zdravie našich blízkych. 

Užitočná tradícia a vynikajúca zábava

Stáva sa tradíciou, že našu gulášovku, ale aj iné firemné akcie využívame na to, aby sme sa poctivo zdokonalili v praktickom poskytovaní prvej pomoci alebo si osvojili iné zručnosti. Prečo z takýchto dní, okrem dobrej zábavy, systémovo neťažiť aj niečo naozaj dôležité? Ani tento rok to nebolo inak. Mimoriadne šikovní mladí ľudia z OZ Oravská pomoc nás opätovne riadne prevetrali a preškolili, za čo im úprimne ďakujeme. Prvú pomoc si počas roka zopakujeme teoreticky minimálne ešte raz a o rok, na guláši, nás čaká opäť praktický dril. Inak – guláš a partia na ňom, aj tento rok na jednotku 🙂  

Prokrastinácia

Každý z nás sa potýka s prokrastináciou. Známe stavy, keď odkladáme povinnosť, až nám je z toho tak zle, že v záujme zachovania duševného zdravia túto úlohu splníme. Pokiaľ ide o povinnosť, je veľká pravdepodobnosť, že nám ju niekto alebo niečo pripomína. Buď úrad, kolega, zákazník, manželka alebo smrad smetného koša. Vonkajšie činitele nás teda nútia tento záväzok splniť. Je už len na našej vôli a disciplíne, ako sa s prokrastináciou popasujeme.

Priority to nie sú

Problém nastáva, keď nám bytostne dôležitú vec žiadny vonkajší činiteľ nepripomenie. Mali by sme teda rozlišovať medzi prokrastináciou a tým, keď nám niečo dôležité uniká bez toho, aby sme si to vôbec uvedomili. Treba zvýrazniť, že tu nejde o zlé nastavenie priorít, lebo ak je reč o prioritách, musí existovať viacero možností, z ktorých si vyberáme. A keďže si vyberáme, musíme si tieto možnosti aj uvedomovať.

Skutočná slepota

Hovorme radšej o slepote. Slepotou v tejto súvislosti nazvime stav, kedy je potrebné niečo mimoriadne zásadné vykonať, a my si to vôbec neuvedomujeme, hoci neskôr, zo spätného pohľadu, sa to javí ako očividne jasná vec. Táto slepota je zákerná, nebezpečná a môže za mnoho trápení a nevyužitých príležitostí. Pritom nejde o prejav lenivosti alebo neschopnosti. Slepota je rafinovaný klam, ktorý pramení pravdepodobne z našich stereotypov, vrodených alebo získaných predstáv o svete a o modeloch jeho fungovania. Niektoré z našich podvedomých automatických vzorcov správania a rozhodovania sú tak silné, že sa im len ťažko ubránime. Je tak najmä vo vypätých situáciách, kde hrá svoju rolu stres, strach alebo iné emócie.

Tri kroky

Ako jasne vidieť dôležité veci, ktoré nám tak nepochopiteľne unikajú, ako sa vysporiadať so slepotou? S veľkou pokorou si dovolím tvrdiť, že prvým krokom je vôbec pripustiť si, že slepotu naozaj mávame, a to aj tam, kde by sme ju nečakali. Druhým krokom je nastavenie systému, ktorý nám existenciu slepoty pripomenie. My vo firme si ju napríklad prostredníctvom checklistov pripomíname minimálne raz do týždňa. Tretím krokom je vytvorenie kultúry otvorenej spätnej väzby medzi kolegami, ktorá sa prejavuje vo vzájomnom konštruktívnom spochybňovaní rôznych návrhov, stratégií alebo rozhodnutí.

Porady nie sú na to, aby sme hľadali kompromis alebo politicky korektné stanovisko, s ktorým je každý ako tak v pohode. Porady sú na to, aby sme si trénovali naše mozgy, vyzývali navzájom jeden druhého, testovali našu argumentáciu a postoje. Jednoducho, aby sme čo najlepšie preverili naše nápady, plány, postupy a riešenia. A to ešte pred tým, ako ich otestuje realita, ktorá často ako jediná odhalí predchádzajúcu slepotu. V ideálnom svete by to fungovalo tak, že aj úplný nováčik bez zaváhania povie šéfovi, že niečo robí zle, šéf sa neurazí, zamyslí sa nad kritikou a ocení otvorenosť mladého kolegu.

Moje chyby lepšie zbadáš ty

Možno sa zhodneme na tom, že pozorovanie a hodnotenie chýb druhých nám ide lepšie, ako pozorovanie a hodnotenie chýb vlastných. Využívajme tento zaujímavý talent na to, aby sme sa zlepšovali navzájom a aby sme tiež zlepšovali výkonnosť našich organizácií. Slušne, s dobrým úmyslom, si musíme vedieť vzájomne “naložiť“, čo sa do nás zmestí. A bez urážania, s vďakou, musíme konštruktívnu kritiku prijímať. Na lepší spôsob, ako na “slepotu”, sme ešte neprišli. Ktohovie, možno máme riešenie priamo pod nosom, len ho nevidíme.

 

 

Pri spätnom pohľade sa veľa našich developerských projektov začalo úplne nenápadne. Buď ich spustil len letmý, často náhodný pohľad na určitú nehnuteľnosť, alebo nám príležitosť priniesli realitní makléri či sme dostali echo od tipérov. A občas to bol priamy kontakt od vlastníkov nehnuteľností. Spoločným menovateľom však je, že k nám na úvod dorazila väčšinou úplne strohá a nevinná informácia o potenciálnej príležitosti. A tu to celé začína.

Každý tip okamžite vyhodnocujeme. Väčšinou od stola a ak prejde úvodnými kritériami, ideme na miesto. Ak sa príležitosť javí ako vhodná, rozbehne sa kolotoč analýz, due diligence a vyjednávaní. Sedliacky rozum nepustí, čím viac príležitostí je k dispozícii, tým je väčšia šanca, že sú medzi nimi aj tie vhodné. Preto potrebujeme vedieť o čo najväčšom počte nehnuteľností, ktoré sú vhodné na zhodnotenie a na ďalší development. Nechcem odkrývať presné čísla, ale na jeden projekt, do ktorého sa pustíme, musíme analyzovať viac ako 100 nehnuteľností.

Problém s realitnými maklérmi

Akékoľvek tipy dostávame, najlepšie informácie boli vždy od realitných maklérov, ktorých práca je pre našu firmu veľmi významná. Maklérov je na trhu veľmi veľa a majú množstvo cenných informácií. Javí sa to teda ideálne. Ale je tu problém. Makléri to nemajú vôbec jednoduché. Často vedia o zaujímavých príležitostiach, no vlastník nehnuteľnosti s nimi nechce spolupracovať, respektíve má sprostredkovateľskú zmluvu s konkurenčnou realitkou. Teda maklér, ktorý má informáciu o dobrej nehnuteľnosti, nemá motiváciu túto informáciu posúvať ďalej, pretože v prípade realizácie obchodu z neho často nič nemá. Samozrejme, existuje aj spolupráca realitiek, kedy si makléri pri tipoch podelia províziu. Makléri však vedia, aký je tento druh spolupráce zriedkavý a komplikovaný. Nikomu sa do toho moc nechce.

Win-Win riešenie problému

Rozhodli sme sa tento problém opäť poňať ako výzvu a s maklérmi sme ho vyriešili veľmi jednoducho. S realitnými kanceláriami uzavierame zmluvy o sprostredkovaní, v ktorých sa jednoducho dohodneme, že im za informáciu o nehnuteľnosti, ktorú kúpime, zaplatíme províziu, a to bez ohľadu na to, či s vlastníkom tejto nehnuteľnosti majú alebo nemajú uzavretú zmluvu o sprostredkovaní. Dokonca vlastníka predávanej nehnuteľnosti nemusia ani osobne poznať. Stačí nám dobrá informácia, ktorá v konečnom dôsledku vedie ku kúpe určitej nehnuteľnosti našou spoločnosťou.

S týmto modelom sme začali robiť na jeseň 2017 a dostavujú sa prvé pozitívne výsledky. Realitky to navyše s nami majú ľahšie, ako pri štandardnom obchode, kde obe strany obchodu nie sú doma v realitnom biznise. V jednaniach postupujeme rýchlejšie, konštruktívne a čo je najdôležitejšie, sme zvyknutí aj na riešenie právne alebo fakticky zložitých situácií. Neobjavili sme síce Ameriku, ale tento postup je naozaj málo využívaný a funguje. Dôležitá je dôslednosť a poctivosť – treba sa venovať všetkým tipom od maklérov a samozrejme, v prípade uskutočnenia obchodu “nezabudnúť” vyrovnať svoje záväzky. Toto je však pre nás úplne samozrejmé, takže pevne veríme, že objem obchodov, ktoré nám aktívne posúvajú realitní makléri, bude naďalej rásť.

Za skúšku nič nedáte. Ozvite sa nám

Ak ste realitný maklér a máte záujem vyskúšať spoluprácu s našou spoločnosťou, ozvite sa nám. Logicky nemôžeme kupovať všetko.

Momentálne sú v našej pozornosti mestá Banská Bystrica a Žilina.

V týchto mestách hľadáme pozemky vhodné na výstavbu bytových domov, respektíve rodinných domov. Samozrejme, k nami preferovaným nehnuteľnostiam máme spracovanú podrobnejšiu špecifikáciu, ktorú vám radi pošleme. Ak uvážite, že nami vyhľadávané nehnuteľnosti máte v portfóliu alebo by ste o nich mohli v budúcnosti vedieť, dohodneme províziu a budeme trpezlivo čakať na vaše informácie.

Za skúšku nič nedáte, preto sa tešíme na vaše maily na obchod@buknalaurincik.sk. Obratom vám pošleme špecifikáciu nehnuteľností, ktoré hľadáme.

V projekte Lucenkova sa blížime k finišu a predpokladáme, že v auguste už bude všetko hotové. Hrubé zameranie projektu je od počiatku jasné. Ale až v posledných dňoch sa ustálili posledné detaily ohľadom budúcich užívateľov priestorov. Čítajte ďalej a zistíte viac.

Menšia a väčšia

V menšej jednopodlažnej budove bude lekáreň a dve ambulancie, ktoré budú obsadené všeobecnými lekármi. Pacienti určite ocenia vzdušnosť priestorov, 100 % bezbariérovosť, dobrú dostupnosť, blízkosť MHD a možnosti verejného parkovania. K ambulanciám a lekárni budú naviac vyhradené ďalšie súkromné parkovacie miesta.

Trojpodlažná budova na prízemí “ubytuje” kozmetický salón a krásne kancelárie o rozmere 50 m², do ktorých ešte lámeme nejakú šikovnú firmu (napríklad projektanta, znalca, architekta a pod.). Ak o niekom viete, dajte nám určite vedieť! Na zvyšnej ploche prízemia bude najväčšia prevádzka s názvom Escobar. Na druhom a treťom podlaží bude cca 600 m² špičkových kancelárií.

Escobar – burgre, quesadilla, tortilla a iné fajnovosti

Gastro prevádzka Escobar Burgers prinesie do Dolného Kubína výnimočné veci. V prvom rade bude mať jej interiér fantastický dizajn, ktorý vďaka veľkým okenným tabuliam zvýrazní príjemné a prirodzené svetlo. Samozrejmosťou bude priestranná exteriérová terasa, ale to najlepšie má prísť z kuchyne a baru. Majiteľ podniku, Alan Hackenberg, sa so svojím tímom postarajú o najlepšie burgre v okolí, a tiež o špeciality ako quesadilly, tortilly, výborné české pivko, perfektné miešané drinky a iné prekvapenia. Nebude chýbať super káva a šepká sa, že pivo sa tu bude voziť z českého pivovaru Starobrno. Máme sa na čo tešiť.

Najlepšie kancelárie v meste!

Kancelárske priestory na druhom a treťom podlaží chystáme pre nášho dlhoročného obchodného partnera, spoločnosť – MATLAK economy, s.r.o. Veľmi sa tešíme, že tieto priestory bude vlastniť práve táto firma. Okrem toho, že sú vynikajúci odborníci na účtovníctvo, majú aj perfektný prístup k svojim zákazníkom. To je dobrá správa pre tých, ktorí hľadajú nadštandardné kancelárie v Dolnom Kubíne s potrebným zázemím a hlavne s vlastným parkovaním. Sami Matlákovci obsadia 300 m² a zvyšných 300 m² ponúkajú na prenájom iným záujemcom. Voľné kancelárie majú rôznu metráž a ešte je možné si vybrať.

Obsadenie týchto kancelárskych priestorov má na starosti Lenka Matláková a v prípade záujmu sa jej neváhajte ozvať na t. č.: 0915 300 102 alebo mailom: prenajom@matlak.sk.

Ako si vyberáme kolegov?

Netreba opakovať, že ľudia sú najväčšou hodnotou firmy. Špičkové stroje, autá, softvér, budovy, to všetko sa dá kúpiť alebo prenajať. S ľuďmi to také jednoduché nie je. Všade, ale naozaj všade počuť, že na trhu práce nie sú ľudia. Nehovoriac o tých kvalitných. Ako vo väčšine prípadov, sme presvedčení, že všeobecne akceptované tvrdenia nemusia byť pravdivé.

3 dobré správy

Ľudia sú a je ich veľa. A sú medzi nimi aj veľmi kvalitní. Len ich je žalostne málo. Môžeme to vnímať ako problém alebo ako výzvu. Na problém hneď zabudnime a venujme sa len výzve. Prvá super správa je, že na dobrých ľudí neexistujú kvóty. Teda kvalitní ľudia nie sú a nebudú medzi firmy rozdeľovaní proporčne. Druhá dobrá správa je, že talentovaní ľudia nie sú hlúpi a vedia rozpoznať rozdiely medzi firmami. Tretiu dobrú správu možno vnímať ako nespravodlivú, ale určitá firma bude mať vždy vynikajúcich ľudí a iná zas všetkých katastrofálnych. OK, prijímame teda túto “nespravodlivú” súťaž o najlepších ľudí. Ale snažme sa byť len na strane víťazov.

Základ je uvedomiť si, že to, akých kolegov máme je zodpovednosť vedenia firmy. Nie je to vina alebo zásluha nikoho iného. Takto nám hneď dôjde, že to máme v rukách a môžeme na tom pracovať. Ak si povieme, že všetko je zlé, že nie sú ľudia a trh práce sa zbláznil, môžeme pokojne nadávať ďalej a nič sa nezmení. Ale keď už raz prevezmeme zodpovednosť za výsledok, musí padnúť rozhodnutie, že o dobrých ľudí budeme aktívne bojovať. Ale ako na to, čo všetko treba urobiť? Ide len o výšku platov, či je rozhodujúce niečo iné?

5 základných vecí, ktoré u nás naozaj fungujú

Nám sa v personálnej oblasti, najmä v počiatkoch, podarilo urobiť asi všetky možné chyby. Ale nikdy sme sa v tejto sfére neprestali vzdelávať. Učíme sa, čítame, chodíme na školenia, odkukávame od najlepších. Nevieme objektívne posúdiť, ako sme na tom dnes, ale vždy sa budeme snažiť zlepšovať, pretože chceme mať tých najlepších z najlepších. Čas ukáže, ako nám to ide. Neskromne môžeme povedať, že tieto základné veci u nás naozaj fungujú:

1. Čisté vzťahy sú základ. Za týmto účelom si dávame s kolegami pravidelnú spätnú väzbu, minimálne raz za kvartál. Funguje to tak, že máme celý deň vyhradený na rekapituláciu plnenia vzájomných sľubov, výkonov a cieľov. A nefunguje to len smerom nadriadený – podriadený. Funguje to aj opačne. Vzájomne si pravidelne “nakladáme”. Nie je to ľahké, ale vďaka tomu máme čistý vzduch a dobrú atmosféru.
2. Jasné pravidlá. U nás každý vie, že za občasné pracovné pochybenia nič nehrozí. No veci ako klamstvo, ohováranie, intrigy a všeobecne správanie v rozpore s firemnými hodnotami, za to vyhadzujeme hneď a bez druhej šance. Každý vie, aké prémie môže dostať a čo všetko preto musí urobiť. Tiež čo treba urobiť pre zvýšenie základnej mzdy a kedy k prehodnoteniu dochádza. Alebo tiež, aké sú možnosti rastu na najbližších 5 rokov a mnoho iného. Jednoducho sa snažíme, aby bolo všetko jasné už vopred.
3. Všetko zapisujeme. Keď sa s kolegom dohodneme na určitých veciach týkajúcich sa jeho pôsobenia vo firme, zapíšeme si to do špeciálnych spoločne zdieľaných dokumentov. Takto sa nestane, že niekto na niečo zabudne alebo si časom inak vysvetlí. Lebo ak sa niečo dohodne a potom nesplní, je to obrovský problém a riziko narušenia vzájomných vzťahov. Poctivé spoločné zapisovačky všetkého dôležitého toto riziko znižujú.
4. Musíme dať vedieť o tom, čo a ako robíme. A toto je vec, pre ktorú niektorým kamošom ide na nervy náš Facebook. Prostredníctvom príspevkov, aj banálnych, majú ľudia z vonku možnosť spoznať bežný život v našej firme a môžu si dopredu vytvoriť obraz. Možno aj vďaka tomu nám chodí množstvo životopisov od kvalitných ľudí, a to aj mimo verejných výberových konaní. A toto nás naozaj teší zo všetkého najviac, pretože „vraj nie sú ľudia“.
5. Vylepšujeme. Aj v personálnej oblasti nás vždy prekvapia problémy, ktoré sme dosiaľ nezažili. V takom prípade je náš prístup jednoduchý: “OK, stalo sa. Poďme hneď identifikovať príčinu a nastaviť systémové opatrenia, ktoré do budúcna opakovaniu problému zabránia.”

A ešte jedna mimoriadne dôležitá vec, ktorú potvrdzujú aj rozsiahle výskumy – zamestnanci opúšťajú manažérov, nie firmy. Inak povedané, vo väčšine prípadov je pre spokojnosť zamestnanca najdôležitejšia odborná a ľudská úroveň najbližšie nadriadeného. Ak je človek vo vynikajúcej firme, ale má za šéfa idiota, spokojný asi nebude. A platí to aj opačne, kedy môže dobrý manažér urobiť pre svojich ľudí vynikajúce pracovné prostredie, a to aj v priemernej firme.

Ako si vybrať zo 120 uchádzačov na jednu pozíciu?

Nedávno sme ukončili výberové konanie na back office manažérku. Prihlásilo sa nám viac ako 120 ľudí. Máme radosť, že medzi nimi boli naozaj veľmi kvalitní uchádzači. Výber bol preto ťažký, ale zaujímavý. Mnoho ľudí sa nás pýta, ako vyberáme ľudí, čo je dôležité, čo si všímame. Keď som sa nad tým zamyslel, je toho dosť veľa a systém je už premakaný, preto si zaslúži viac pozornosti. Takže o tomto ešte napíšeme v niektorom z budúcich blogov.

Dnes môžeme povedať, že sme hrdí na to, akých kolegov máme. Teší nás, že sú s nami a že sa stotožnili s firemnými hodnotami. Všetko stojí len na nich. Z tohto dôvodu budeme aj naďalej robiť všetko preto, aby sa naši terajší a aj budúci kolegovia u nás mali dobre.

Dajte nám určite vedieť!

Ak by ste mali záujem u nás robiť alebo ak viete o niekom, kto by sa nám hodil, určite nám dajte vedieť na kariera@buknalaurincik.sk. Radi sa stretneme s potenciálnymi uchádzačmi aj mimo otvorených výberových konaní, pretože šťastie praje pripraveným a jeden nikdy nevie.

Ak vás titulok nášho blogu zaujal alebo prekvapil, bolo to naším cieľom. Nasledujúci text považujeme za veľmi dôležitý. Možno sa spoločne zhodneme na tom, prečo naša krajina nevyzerá tak dobre, ako napríklad Francúzsko. Diváci Tour de France majú každoročne okrem svetovej cyklistiky, možnosť sledovať krásnu francúzsku krajinu, ktorá nie je zhanobená necitlivými zásahmi človeka tak, ako tá naša. A ak ste si to ešte nevšimli, skúste sa počas tohtoročnej tour v televízii sústrediť na to, ako vyzerajú francúzske mestá a obce. My si to všímať opäť budeme.

Slovensko vs. Francúzsko

Slovensko je prekrásna krajina. Ak niečo kazí tento dojem, sú to len a len zásahy človeka. Zásahy človeka do krajiny sú prirodzeným javom. Potrebujeme bývať, pracovať, jazdiť autami. Stavať sa preto musí. Záleží však na kvalite týchto zásahov. A práve v tom vidíme najväčší rozdiel medzi nami a napríklad Francúzmi. Oni stavajú krásne mestá a obce, ktoré pôsobia uhladene, príjemne a nič nás na nich negatívne nevyrušuje. My dokážeme jednou nepodarenou stavbou alebo obyčajným neporiadkom pokaziť susedstvo, ulicu, obec, ba aj dolinu. Prečo to tak je?

Regulácia a sloboda jednotlivca

Či ide o Francúzsko, Veľkú Britániu, USA alebo Slovensko, úplne na začiatku sú všade stanovené základné pravidlá zásahov do krajiny. Väčšinou vo forme regulatívov obsiahnutých v územných plánoch, územných plánoch zón alebo v schválených urbanistických štúdiách.
Regulatívy jednoducho určia, kde sa nesmie stavať vôbec, kde sa môžu stavať priemyselné stavby, kde obydlia, kde verejnoprospešné stavby, rekreačné stavby a podobne. Ak sa niekde môžu stavať obydlia, tieto pravidlá nám môžu ďalej napríklad určiť výšku stavieb, sklon striech, odtiene fasád, uličnú čiaru, objem stavieb, index zastavanosti, index podlažnosti, index zelene. Regulatívy pripravujú odborne spôsobilé osoby. Väčšinou architekti, ktorí sa venujú urbanizmu. V drvivej väčšine majú cit pre svoju robotu a keby bolo len na nich, naša krajina vyzerá tak, ako tá francúzska. Všetky rozhodnutia, ktorými sa povoľujú stavby by mali vychádzať v prvom rade z takto nastavených regulatívov a stavebníci by ich mali rešpektovať.
Regulatívy nám však neprikazujú čo presne máme a nemáme stavať. Dávajú nám len usmernenia, vymedzujú nám určité základné hranice, a pritom nám ponechávajú dostatočný kus slobody. Ak našu slobodu využijeme v rámci regulatívov, sme presvedčení, že akékoľvek zásahy do krajiny dopadnú dobre.

Realita a katastrofa

Prečo to teda u nás niekedy vyzerá tak strašne? Preto, lebo kašleme na pravidlá. Staviame na čierno a nič nerešpektujeme. A potom sa čudujeme, keď nám sused, na ulici dvojpodlažných domov, postaví dom päťpodlažný a natrie ho na ružovo. Alebo, keď si váš sused zaparkuje do záhrady rodinného domu starý kombajn, dve tatrovky a urobí si tam dielňu a sklad materiálu. Tie pravidlá sú tu preto, lebo tu nežijeme sami. Môj sused svojím správaním ovplyvňuje aj moju kvalitu života, hodnotu mojej nehnuteľnosti a celkový estetický zážitok (alebo des), ktorý z prostredia okolo seba mám. A naopak, ja ovplyvňujem suseda. Ak budeme všetci spoločne prísne rešpektovať pravidlá, môžeme stavať koľko chceme. Krajinu si nepokazíme a bude tu pekne.

Niekto môže namietať, že vynucovanie pravidiel majú zabezpečiť úrady. Sčasti súhlasíme. Úrady by mohli byť tvrdšie. Mohli by odstraňovať stavby, ktoré nerešpektujú regulatívy a stavebné povolenia, a tak by dali jasný signál tým, ktorí berú porušovanie pravidiel ako samozrejmú vec. Ale hlavná chyba je inde. Keď niekto postaví stavbu na čierno alebo v rozpore s územným plánom, neviete si predstaviť tie tlaky na úradníkov, aby to nechali tak. Extrémny tlak nie je vyvíjaný na toho, kto porušil pravidlá, ale na toho, kto ich má vynucovať. Keby sa celá spoločnosť postavila za úradníka, ktorý chce situáciu riešiť tak, ako sa má, vyzeralo by to inak. Veď si len skúsme predstaviť čo by sa dialo, keby sme si postavili niečo v rozpore s regulatívmi na tradičnej ulici v Británii.

Na druhej strane treba povedať, že ľudia sú niekedy právom zúfalí z pomalého postupu úradov pri prijímaní a aktualizovaní územných plánov, respektíve pri iných legislatívnych zmenách, ktoré im bránia v prirodzenom rozvoji. A tak tie pravidlá jednoducho porušia. Ani jedno, ani druhé, nie je dobré.

Naše projekty

Naša firma realizuje niekoľko projektov v oblasti atraktívneho lyžiarskeho strediska Kubínska hoľa. Stretli sme sa aj s názormi, že to tam ideme celé zastavať. Verejnú kontrolu a konštruktívnu kritiku vítame a teší nás, že môžeme s čistým svedomím povedať, že všetky naše projekty sú plne v súlade s platným územným plánom a projekty Mačičkovo 1 a Mačičkovo 2 majú dokonca predpísaný maximálny koeficient zastavania 15 %. Znamená to, že z celej plochy riešeného územia o výmere 30 000 m² (cca 6 futbalových ihrísk) bude zastavaných len 4 500 m², pričom v zastavaných plochách sú už započítané aj odstavné miesta pre autá, chodníky atď. Ďalšími regulatívmi sú napríklad drobná mierka stavieb, rešpektovanie regionálneho tvaroslovia, šikmé strechy s predpísanými stupňami sklonu, uličné čiary. Vysadíme viac ako 200 stromov, čo je nad rámec povinností, ktoré nám určujú pravidlá v danom území.

Ešte sa to u nás úplne nenosí, no my sme hrdí na to, že dodržiavame pravidlá. Pevne veríme, že všetci stavebníci, ktorí si v našich projektoch pozemky kupujú, budú rešpektovať stanovené regulatívy a budú si tak dobrými susedmi, ktorí si navzájom zachovajú a vytvoria krásne prostredie. Krajšie, ako vo Francúzsku.

Zostávame “pod zemou”

Ešte to chvíľu potrvá, kým sa projekt Hillside začne dvíhať zo zeme. Vôbec však neoddychujeme. Tento projekt nás v súčasnosti ukrutne zamestnáva. Ale z roboty máme veľkú radosť, takže nás to vôbec nebolí.

Šetrný zámer

V máji sme požiadali príslušný stavebný úrad o schválenie urbanistickej štúdie Hillside. Možno o tom neviete, ale na mieste plánovaného projektu Hillside boli v minulosti povolené stavby 2 apartmánových domov, ktoré počítali až s 9 podlažiami, 66 apartmánmi a 81 parkovacími miestami. Vskutku kolos. Hillside bude oveľa miernejší a maximálne ohľaduplný voči okolitému prostrediu. Oproti pôvodnému projektu klesne podlažnosť v priemere o 38 %, počet apartmánov sa zníži o 37,5 % a počet parkovacích plôch klesne o 42 % (z toho drvivá väčšina parkingu bude pod zemou). Čo je však najdôležitejšie, rozsah zelených plôch stúpne oproti pôvodnému zámeru o 46,2 %. Pár snových umeleckých obrázkov z urbanistickej štúdie vám čochvíľa prinesieme.

Väčší pozemok

Po takmer polročnom a veľmi ťažkom vyjednávaní sa nám podarilo získať susediace pozemky, a tak sa plocha, na ktorej bude situovaný Hillside, zväčší. Budúcim vlastníkom apartmánov tak na okolitých plochách poskytneme ešte viac zelene a zabezpečíme koncepčný súlad s nižšie položeným územím.

Najbližšie plány

Náš trojčlenný tím vycestoval 23. mája do Rakúska na obhliadku viacerých stavieb zhotovených z progresívnych a ekologických drevených CLT panelov, ktoré by sme chceli na Hillside použiť. Navštívime aj závod Stora Enso Wood Production CLT v Ybbs an Der Donau, kde tieto CLT panely vyrábajú. Určite vám o tom viac napíšeme v ďalších blogoch.
Architekti začali s prípravou ostrej dokumentácia pre účely územného konania. A kamaráti z fokus.studio začali kreovať plnú verziu webovej stránky, ktorá bude hlavným nosičom informácií. V auguste by mala byť na 100 % hotová.

Záujem nás teší

Aj keď všetky parametre projektu Hillside ešte nie sú na 100 % uzavreté, teší nás váš záujem a veľmi pozitívne reakcie. Už teraz môžeme povedať, že je našou ambíciou, aby bol projekt špičkou v oblasti architektúry, použitých materiálov, kvality spracovania, ekológie a energetickej úspornosti. Jednoducho, budeme každý deň tvrdo makať na tom, aby budúci majitelia apartmánov v projekte Hillside dostali za svoje peniaze čo najväčšiu pridanú hodnotu.

Ak chcete dostávať informácie o projekte Hillside ako prvý, zanechajte nám Váš e-mail.

O bubline pod kobercom ste už počuli? S článkom našich partnerov z BUKNA, advokátska kancelária, s.r.o. musíme 100 % súhlasiť. Nedalo sa to napísať lepšie. Veľakrát sme sa s podobnou situáciou stretli. Keď sme podobný obchod odmietli, druhá strana sa často čudovala. Ale s odstupom času sa ukázalo, že sme urobili dobre. Pretože „vytesňované“ problémy (zatlačené bubliny) sa vždy v akejsi forme vrátia.

Tú situáciu pozná asi každý. Pri ukladaní nového koberca sa objaví bublina. Vyvýšené miesto, kde koberec neprilieha na dlážku, a ktoré kazí celkový dojem. Ak na takúto bublinu zatlačíme, často sa objaví inde. Keď novú bublinu nevidieť (pod posteľou), je všetko v poriadku. Keď sa ale zjaví na viditeľnom mieste, boj s bublinou pokračuje. Niečo podobné sa deje v práve. S tým rozdielom, že tu môžu byť bubliny veľmi zradné. Hlavne tie „pod posteľou“.

Ako príklad poslúži predaj nehnuteľnosti. Takmer každý, aspoň raz v živote niečo predal alebo kúpil. Zväčša nejde o málo peňazí, takže vznikajú rôzne komplikácie – bubliny. Napríklad daňové. Predaj sa často realizuje so ziskom, a nie každý je ochotný zaplatiť daň s tým spojenú. A preto sa vymýšľajú spôsoby, ako sa dani vyhnúť. Jedným z najbežnejších je uviesť do zmluvy nižšiu sumu, ako je skutočná cena. S tým, že časť peňazí sa zaplatí pomimo (na čierno). Zdá sa to ako ideálne riešenie, predávajúci nevytvára predajom zisk a tým pádom neplatí ani daň. A môže to vyhovovať aj kupujúcemu. Napríklad, ak má nezdanené príjmy (čierne peniaze). Ak by bola v kúpnej zmluve uvedená reálna (vyššia) cena, mohli by vzniknúť otázky, odkiaľ na to vzal.

Tým, že zmluvné strany zatlačia pomyselnú daňovú bublinu, vznikajú prinajmenšom dve nové

Tá prvá, predstavme si, že nehnuteľnosť bude mať závažné vady. Kupujúci preto od kúpy odstúpi a žiada vrátenie peňazí. Koľko môže žiadať? To, čo je v zmluve? Alebo to, čo zaplatil naozaj? Môže žiadať všetko, ale súd mu s najväčšou pravdepodobnosťou prizná len to, čo bolo v zmluve. Predávajúci by bol hlúpy, aby na súde priznal čierne príjmy.

A tá druhá? Predstavme si, že sa kupujúci rozhodne v krátkej dobe so ziskom predať. Ako náklad na kúpu vie však preukázať len to, čo zaplatil podľa zmluvy. Ak nový kupujúci odmietne platiť načierno a bude v zmluve žiadať uvedenie plnej kúpnej ceny, papierový zisk nešťastného prvého kupujúceho (teraz predávajúceho) presahuje jeho skutočný zisk. A umelo mu narastá daňová povinnosť.

Podobné prípady sa nevyskytujú len pri nehnuteľnostiach. Takmer pri každom právnom úkone sa objavujú bubliny, ktoré účastníkom prekážajú. Či už sú to dane, zmluvné vzťahy, pracovnoprávne veci. Nanešťastie, riešenie je mnohokrát horšie, ako samotný problém. Najmä vtedy, ak sa javí ako jednoduché a bezproblémové.

Ak vám teda niekedy navrhnú elegantné zatlačenie vašej bubliny, pozrite sa pod posteľ, či tam neobjavíte bubliny nové. Nie vždy sa im síce dá vyhnúť, ale je dobré o nich vedieť.

Autor: JUDr. Ondrej Bukna LL.M.
www.bukna.eu

Vieme sa dobre pozerať?

Vidieť príležitosti tam, kde ich ostatní nevidia je bingo. Nemusíme byť extra odborníci, aby sme uhádli, že kus krásneho pozemku v centre atraktívneho mesta, so všetkou infraštruktúrou a dobrým územným plánom, je poklad. Ale identifikovať dobrú príležitosť tam, kde to na prvý pohľad vyzerá naozaj zle, to je oveľa ťažšie.

Dobrým príkladom sú hasičské stanice v USA. Tieto stavby boli umiestňované v extrémne zaujímavých lokalitách, ako sú napríklad centrá veľkých miest. Časom však tieto stanice ostali na ocot. Bolo to spôsobené najmä tým, že hasičská technika sa zväčšila, ale aj rozmnožila. Mestá rástli, a tým rástli aj počty požiarov a bolo potrebné mať k dispozícii viacero hasičských vozidiel, ktoré sa časom tiež výrazne zväčšili. Takže sa začali budovať moderné a rozmerovo dostačujúce hasičské stanice na iných miestach. Tie staré stanice, v centrách miest, ostali nevyužité. Sprvoti to bolo možno spôsobené aj ich architektúrou, ktorá sa až postupom času stala cool a ľudia ju boli ochotní akceptovať aj na také účely, ako je bývanie.

Prví odvážlivci, ktorí sa chytili tejto myšlienky mohli nadobudnúť tieto, vtedy “mŕtve” stavby, veľmi výhodne. Ich pôvodní vlastníci pre ne nemali zmysluplné využitie, a teda ich cena klesala. Zmena územných plánov pravdepodobne nebola veľkou prekážkou, pretože každému regulátorovi muselo byť jasné, že na pôvodných flekoch, určených pre hasičov, už hasičská zbrojnica nikdy nebude. Po zmene využitia a renovácií pôvodných hasičských staníc začali vznikať krásne a zaujímavé retro domy, ktoré majú neopakovateľného ducha. Nehovoriac o tom, že ak sa nachádzajú v centrách miest ako New York, San Francisco, Chicago a pod., je to fakt bomba.

James A. Gaaskamp a 3 problémy developera

Americký developer James A. Gaaskamp na jednej prednáške podotkol, že pozná 3 typy problémov developera. Prvým je “nájsť nehnuteľnosť na vopred naplánovaný účel”, druhým je “nájsť účel využitia pre existujúcu nehnuteľnosť” a tretím je “nájsť príležitosť pre voľný kapitál” (anglický originál: 1. Use in search of a site, 2. Site in search of a use, 3. Capital in search of an opportunity). A práve druhého problému sa týka náš príspevok. Existuje množstvo nehnuteľností, ktoré ležia ľadom, pretože pre ne neexistuje zmysluplné a ekonomicky efektívne riešenie. Tieto nehnuteľnosti sú často naozaj veľmi lacné. Na trhu ležia dlhší čas a vlastník sa ich často chce doslova zbaviť, pretože náklady na údržbu mu odčerpávajú značné zdroje.

Majme oči otvorené

V našej firme sa vždy radi zaoberáme opustenými a schátranými nehnuteľnosťami, ktoré sú na prvý pohľad naozaj veľmi zlé. Tvrdo premýšľame a analyzujeme možnosti, ako nájsť takejto nehnuteľnosti nový život. Dokonca máme databázu nápadov, ktoré odkukávame vo svete a “skladujeme” ich na neskoršie použitie. Ak sa takýto obrat nehnuteľnosti podarí, je to win – win situácia pre všetkých. Pre jej vlastníka, lebo sa zbaví bremena, pre developera, ak sa mu podarí nehnuteľnosť efektívne zhodnotiť a nakoniec aj pre širokú verejnosť, pretože z prostredia zmizne nehnuteľnosť, ktorá mohla negatívne vplývať na okolie. Samozrejme, také jednoduché to nie je. S redevelopmentom, ako sa táto činnosť nazýva, je spojené množstvo problémov. Často treba absolvovať proces zmeny územného plánu, obrovské riziká vyplývajú z nesprávneho odhadu nákladov na rekonštrukciu starších stavieb a tiež z nastavenia budúcej ekonomiky prevádzky nového projektu.

Vymyslime niečo spolu

Bez ohľadu na to, aké veľké problémy môžu byť spojené s vyššie uvedenou problematikou, dajte nám určite vedieť, ak o nejakej “zlej” nehnuteľnosti viete. Nás táto práca veľmi baví a v problémoch vidíme len nové výzvy. Pokúsme sa spolu vymyslieť niečo tak pekné, ako sa to podarilo vlastníkom pôvodných hasičských staníc v USA.